На что обратить внимания при договоре мены

На что обратит внимание инспектор при проверке договора мены

Одним из видов неденежных расчетов с контрагентами является договор мены. Несмотря на то что по ГК РФ правовые аспекты такой сделки схожи с договором купли-продажи, налоговые последствия договора мены все же имеют свои особенности. И здесь немаловажно правильно сформулировать те или иные пункты сделки, чтобы избежать разногласий с проверяющими.

Стоимость обмениваемых товаров

Главой 31 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны договора мены не обязаны указывать цену на передаваемые товары, если они считаются равноценными.

Если же, по мнению сторон, обмениваемые товары не равноценны, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене, и в таком случае указание цены в договоре обязательно. При этом условие об оплате разницы в ценах должно быть предусмотрено в договоре мены либо в дополнительном соглашении к нему.

Такой вывод следует из статей 424, 450, 454 ГК РФ, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается по соглашению сторон, сделанному в той же форме, что и договор.

Таким образом, при сделке мены не исключается получение сторонами дохода, а значит и налогооблагаемой прибыли. Поэтому во избежание неверных трактовок проверяющими условий договора лучше все-таки указать в договоре мены конкретные цены передаваемых товаров. Это поможет правильно отразить операцию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Что же касается расходов на передачу товара, то их несет сторона, которая передает товар. И в цену товаров такие затраты не включаются. То же относится и к расходам на принятие товара.

Однако для выравнивания стоимости обмениваемых товаров или в других случаях договором мены может быть предусмотрено, например, возложение всех затрат на одного из участников. Законодательством это не запрещено.

Соответствие рыночным ценам

Поскольку передача товаров по договору мены по сути относится к товарообменным операциям, налоговики могут проверить рыночность цен на основании пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса РФ. И если окажется, что установленные в договоре цены ниже рыночных более чем на 20 процентов, инспекторы доначислят налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены этих товаров. А это в свою очередь приведет к начислению и уплате пеней за задержку налоговых платежей.

Чтобы избежать возникновения ­ненужных претензий со стороны налоговиков, при осуществлении операций по обмену товаров целесообразно постоянно сравнивать сумму выручки от реализации переданных ценностей с их рыночной стоимостью. При этом лучше использовать официальные источники информации о рыночных ценах на сырье, материалы, объекты основных средств и тому подобных активов.

В частности, это могут быть официальные сведения о биржевых котировках, информация, полученная из госорганов статистики или же опубликованная в печатных изданиях. Тем самым предприятие сможет обезопасить себя от возможных споров с налоговыми органами и при необходимости своевременно доначислить налоги самостоятельно, чтобы избежать уплаты пеней.

Переход права собственности на товары

Согласно Гражданскому кодексу РФ, стороны могут предусмотреть в договоре момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Если такое условие в договоре не предусмотрено, право собственности на обмениваемые товары приобретается сторонами одновременно после того, как обе стороны выполнят свои обязанности по передаче товара (ст. 570 ГК РФ).

Таким образом, частично поставленный по заключенному на длительный срок договору мены товар перейдет в собственность покупателя только после исполнения всего договора. Поэтому рекомендуем в таких случаях заключать договор мены на каждую партию товара или же заключать рамочный договор мены, а затем оформлять каждую сделку дополнительными соглашениями. Также можно изначально предусмотреть в договоре условия о переходе покупателю права собственности на товар с момента его отгрузки.

Исключение здесь составляет недвижимое имущество. Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной1.

Именно от момента перехода права собственности на обмениваемые товары зависит определение налоговой базы по НДС. При этом проблем не возникнет, если стороны отгружают продукцию друг другу одновременно или хотя бы в рамках одного налогового периода. Спор с проверяющими может возникнуть, когда стороны договора мены передают друг другу товары в разных налоговых периодах.

Налоговики в таких случаях требуют начислять НДС по итогам того периода, когда ценности были переданы, то есть на момент отгрузки товара. По мнению инспекторов, значения не имеет, получила компания к этому моменту встречную поставку от партнера или нет.

Однако здесь компания может поспорить с проверяющими. Ведь НДС облагается реализация товаров, работ или услуг (ст. 146 НК РФ). В свою очередь реализация – это передача права собственности на что-либо (ст. 39 НК РФ).

Значит, до тех пор, пока не произойдет передача собственности согласно договору, объект обложения НДС не возникнет. Соответственно и начислять налог тоже не нужно.
Сумма НДС к вычету

Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 4 ноября 2019 г. № 255-ФЗ, предусматривают право на вычет НДС в случае операции мены только после перечисления суммы налога отдельным платежным поручением.

При этом, согласно новой редакции пункта 2 статьи 172 НК РФ, к вычету принимается именно та сумма НДС, что была перечислена отдельной платежкой.

Напомним, что ранее пунктом 2 статьи 172 НК РФ предполагалось, что при использовании в расчетах собственного имущества принимаемая к вычету сумма НДС определялась исходя из балансовой стоимости имущества, переданного в счет оплаты. Однако сумма налога в платежных поручениях указывается исходя из цены приобретаемых товаров (работ, услуг, имущественных прав). Поэтому в 2019 году сумма, которую покупатель перечисляет продавцу платежным поручением, и сумма налога, принимаемая к вычету, могли различаться.

Теперь это противоречие устранено.

1 Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2019 г. № 69

Понятие и виды мены жилых помещений в России: что такое обмен или размен квартиры?

На что обратить внимания при договоре меныНе всегда недвижимость отчуждается или приобретается путем продажи.

Иногда объекты подлежат обмену.

Согласно законодательству существует особый вид договора, который заключается при осуществлении соответствующей сделки – договор мены жилья. Что такое обмен квартиры на квартиру?

Понятие

Обмен жилыми помещениями что это такое? Существует ли обмен квартир в настоящее время? Данная сделка представляет собой предоставление одной стороной – собственником одного объекта жилой недвижимости указанного объекта другой стороне в замен на аналогичный объект.

Возможен размен долями недвижимости по желанию собственников и с согласия владельцев остальных долей.

Однако квартиру можно поменять и на другое имущество. Например, возможен обмен жилья на автомобиль. Вариантов сделки может быть бесконечно много, от чего и будет зависеть порядок ее осуществления.

Есть ли разница в понятиях обмен и мена жилыми помещениями? С точки зрения самого процесса эти понятия аналогичны. Однако есть и некоторые различия.

На что обратить внимания при договоре меныПонятие «мена» больше применимо для действия, совершаемого в отношении приватизированных объектов.

Обмен же обычно совершается муниципальным жильем.

Учитывая особенности отдельных процедур, вводятся и отдельные понятия для таких процессов.

Законность действий

Можно ли обменять квартиру на квартиру? Разрешен ли обмен квартир? Законом не запрещен обмен недвижимости по России.

При его осуществлении одно жилое помещение может быть обменено на другое.

Более того, существует принудительный размен муниципальной недвижимости, предоставляемой по договору социального найма.

Причины

Частой причиной такой сделки становится несогласие собственника с жилищными условиями, которым соответствует его жилое помещение. Кто- то желает расширить жизненное пространство. С этой точки зрения возможен размен квартиры на частный дом.

Кому-то необходимо уменьшить жилую площадь с целью экономии средств, затрачиваемых на оплату коммунальных услуг.

Одной из причин такого решения выступает переезд в другую местность или город. Иногда уместен размен жилья во время путешествия.

Жилье, не подлежащее мене

На что обратить внимания при договоре меныКакие квартиры не подлежат обмену?

Не все недвижимые объекты могут быть обменены. Например, невозможно разменять муниципальную жилплощадь с очевидным ухудшением условий в найденном варианте.

Кроме того, очень тщательно необходимо относиться к данной процедуре, если за одним из помещений закреплен несовершеннолетний.

Найденный вариант не может ухудшать условия проживания ребенка. В перечень квартир, не подлежащих обмену, входят помещения, расположенные в аварийных зданиях.

Риски

Основной риск при размене квартиры – мошенничество. Нередко сделки обмена квартир не совершаются потому, что одна из сторон осуществляет мошеннические действия. Именно поэтому необходимо составлять договор обмена жилыми помещениями.

Если есть условие доплаты, то лучше указывать ее размер и правила перечисления в данном соглашении. Кроме того, сегодня есть возможность вложения материнского капитала. Этот факт обязательно указать в тексте договора.

Есть риск получить в процессе мены квартиру с прописанными лицами, которых невозможно выписать. Это грозит длительными судебными разбирательствами. Кроме того, получение жилья с обременением сулит большие неприятности.

На что обращать внимание?

Главное, на что обращать внимание при составлении соглашения – набор документов и их соответствие нормам. Если какой-то из них отсутствует или не предоставляется стороной – это повод задуматься о прозрачности сделки.

На что обратить внимания при договоре меныЦелесообразно запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии залога и другого обременения.

Важно обратить внимание на состояние и расположение самого жилья.
Оно не должно быть значительно хуже, чем у обмениваемого.

Если есть доплата, то обязательно составить расписку о получении денег, чтобы этот факт имел документальное подтверждение.

Как избежать проблем?

Как поменять квартиру правильно? Чтобы избежать проблем и неожиданностей, стоит заранее тщательно изучить предлагаемый вариант.

Кроме того, можно заранее ознакомиться с правилами составления договора и вопросами налогообложения. Это необходимо, чтобы потом не было неожиданностей и сюрпризов.

Можно прибегнуть к помощи специалиста – профессионального юриста, чтобы избежать проблем с оформлением.

Таким образом, мена уместна тогда, когда собственники хотят получить аналогичное жилье в собственность, передав второй стороне свое. Она может быть разных видов, но всегда должны соблюдаться правила и требования закона.

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

На что обратит внимание инспектор при проверке договора мены
Главой 31 Гражданского кодекса предусмотрено, что стороны договора мены не обязаны указывать цену на передаваемые товары, если они считаются равноценными. Согласно Гражданскому кодексу, стороны могут предусмотреть в договоре момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Если такое условие в договоре не предусмотрено, право собственности на обмениваемые товары приобретается сторонами одновременно после того, как обе стороны выполнят свои обязанности по передаче товара (ст. 570 ГК РФ). Налоговики в таких случаях требуют начислять НДС по итогам того периода, когда ценности были переданы, то есть на момент отгрузки товара.

По мнению инспекторов, значения не имеет, получила компания к этому моменту встречную поставку от партнера или нет. Поэтому во избежание неверных трактовок проверяющими условий договора лучше все-таки указать в договоре мены конкретные цены передаваемых товаров. Это поможет правильно отразить операцию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Однако здесь компания может поспорить с проверяющими. Ведь НДС облагается реализация товаров, работ или услуг (ст. 146 НК РФ).

В свою очередь реализация – это передача права собственности на что-либо (ст. 39 НК РФ). Значит, до тех пор, пока не произойдет передача собственности согласно договору, объект обложения НДС не возникнет. Соответственно и начислять налог тоже не нужно.

Особенности договора мены
Если исполнение условий договора требует каких-либо действий, то стороны должны договориться в соглашении, кто из них и в какой мере будет этим заниматься.

Например, может потребоваться транспортировка товаров и т. д. Договор мены может проходить как с доплатой, так и без нее. Это зависит от того, как стороны договорились в соглашении о стоимости товара. Ст. 568 ГК РФ подразумевает, что если нигде в договоре нет сведений о цене обмениваемых предметов, то они считаются равноценными.

Далеко не всегда обмен происходит в одном и том же месте и в одно и то же время.

Ст. 569 ГК РФ предусматривает такие ситуации, и позволяет, в случае не передачи товаров в срок, расторгать договор и требовать компенсации затраченных сил и средств.

Аналитика и публикации
Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья. Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.
Обмен жилых помещений регулируется Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г. (тут и далее — Правила).
На что обратит внимание инспектор при проверке договора мены
Чтобы избежать возникновения ­ненужных претензий со стороны налоговиков, при осуществлении операций по обмену товаров целесообразно постоянно сравнивать сумму выручки от реализации переданных ценностей с их рыночной стоимостью.

При этом лучше использовать официальные источники информации о рыночных ценах на сырье, материалы, объекты основных средств и тому подобных активов. Такой вывод следует из статей 424, 450, 454 ГК РФ, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается по соглашению сторон, сделанному в той же форме, что и договор.

В частности, это могут быть официальные сведения о биржевых котировках, информация, полученная из госорганов статистики или же опубликованная в печатных изданиях. Тем самым предприятие сможет обезопасить себя от возможных споров с налоговыми органами и при необходимости своевременно доначислить налоги самостоятельно, чтобы избежать уплаты пеней.
На что обратит внимание инспектор при проверке договора мены
Если же, по мнению сторон, обмениваемые товары не равноценны, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене, и в таком случае указание цены в договоре обязательно.

При этом условие об оплате разницы в ценах должно быть предусмотрено в договоре мены либо в дополнительном соглашении к нему. Именно от момента перехода права собственности на обмениваемые товары зависит определение налоговой базы по НДС. При этом проблем не возникнет, если стороны отгружают продукцию друг другу одновременно или хотя бы в рамках одного налогового периода. Спор с проверяющими может возникнуть, когда стороны договора мены передают друг другу товары в разных налоговых периодах.

Такой вывод следует из статей 424, 450, 454 ГК РФ, согласно которым исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается по соглашению сторон, сделанному в той же форме, что и договор.

Одним из видов неденежных расчетов с контрагентами является договор мены. Несмотря на то что по ГК РФ правовые аспекты такой сделки схожи с договором купли-продажи, налоговые последствия договора мены все же имеют свои особенности. И здесь немаловажно правильно сформулировать те или иные пункты сделки, чтобы избежать разногласий с проверяющими.

Таким образом, при сделке мены не исключается получение сторонами дохода, а значит и налогооблагаемой прибыли. Поэтому во избежание неверных трактовок проверяющими условий договора лучше все-таки указать в договоре мены конкретные цены передаваемых товаров. Это поможет правильно отразить операцию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.