Какие документы нужны для оформления недвижимости в казахстане

Какие документы необходимо иметь собственникам недвижимости

Собственник любого объекта недвижимости должен иметь на руках пакет документов, подтверждающих его права на объект, а также содержащих технические и идентификационные характеристики объекта. Без этих документов он не может подтвердить свой статус, а также распорядиться недвижимостью (продать, заложить, сдать в аренду). В этот пакет документов входят: правоустанавливающие документы, технический паспорт, идентификационные документы на земельный участок.

Важным является поддержание этих документов в актуальном состоянии.

Правоустанавливающий документ на недвижимость, в соответствии со статьей 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» правоустанавливающие документы — это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.

Правоустанавливающими документами на недвижимость могут быть:

* договор купли-продажи (если недвижимость была куплена);
* договор мены (если недвижимость приобретена по обмену);

* договор дарения (если недвижимость была подарена);
* договор отчуждения с условием пожизненного содержания;

* договор о приватизации (в случае приватизации недвижимости);
* акт о приемке в эксплуатацию (в случае, если регистрируется вновь построенный или реконструированный/перепланированный объект);

* акт о приобретении с публичных торгов;

* свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (в т. ч. супругов) (если супруги или другие совладельцы определяли размер своих долей у нотариуса);

* копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности (в том числе при разделе имущества, признании права собственности в судебном порядке);

* постановление судебного исполнителя о передаче имущества должника в натуре (в случаях обращения взыскания на имущество);
* договор о разделе имущества (если собственники произвели добровольный раздел);

* брачный договор (когда супруги определяют в нем права на недвижимость);
* регистрационное удостоверение (в настоящее время не выдается);

* свидетельство о праве собственности, выданное местными исполнительными органами (в настоящее время не выдается);
* свидетельство о праве на наследство (если объект недвижимости перешел по наследству);

* учредительный договор и акт приема-передачи при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица;

* решение собственника имущества юридического лица или уполномоченного собственником органа, либо учредителей (участников), либо органа, уполномоченного учредительными документами юридического лица, либо решение судебного органа (при реорганизации юридического лица), а также утвержденный таким решением разделительный баланс или передаточный акт;

* протокол результатов торгов, конкурсов, аукционов, договор прямой адресной продажи государственного имущества и т. п., а также договор купли- продажи имущества или иной договор, заключаемый на основании любого из указанных протоколов;

* решение Акима, договор купли-продажи земельного участка.

Это наиболее распространенные документы. Перечень не исчерпывающий.

Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в органе юстиции по месту нахождения объекта недвижимости и содержать соответствующую надпись.

Вполне возможно, что на один объект будет иметься несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если часть была куплена, а другая часть получена по наследству).

Идентификационный документ на земельный участок

Идентификационный документ на земельный участок — это в соответствии со статьей 12 Земельного кодекса Республики Казахстан документ, содержащий идентификационные характеристики земельного участка, необходимые для целей ведения земельного, правового и градостроительного кадастров. К таким документам относятся:

* акт на право частной собственности на земельный участок;
* акт на право постоянного землепользования;

* акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);
* акт на право временного безвозмездного землепользования.

Акты на земельный участок содержат:

* кадастровый номер участка;
* план участка с указанием его места нахождения и размеров;

* указание права, на котором принадлежит участок (право собственности, аренды, постоянного землепользования);
* целевое назначение земельного участка;

* указание площади участка;
* ограничения в использовании и обременения участка;

* сведения о делимости или неделимости участка.

Технический паспорт — это составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра (статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. «). Технический паспорт составляется по результатам первичного обследования нового объекта недвижимости.

Технический паспорт должен отражать действительные на текущий момент характеристики объекта недвижимости. При изменении технических или идентификационных характеристик недвижимости в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования производится последующее обследование объекта с внесением изменений в технический паспорт.

Когда необходимо предъявление документов на недвижимость? Пакет документов на вашу недвижимость приходится предъявлять и использовать в самых различных случаях, к примеру:

* при совершении любой сделки (купля-продажа, аренда, залог и т. п.);
* при регистрации места жительства;

* при перепланировке и реконструкции;
* при оформлении отношений с коммунальными службами;

* при получении различных лицензий и разрешений;
* в ходе судебных споров;

* при получении кредита в банке.
Отсутствие или наличие неполного пакета документов может существенно затруднить любую из перечисленных процедур.

Автор материала: Гл. специалист отдела регистрации прав на недвижимое имущество Департамента юстиции города Алматы,

Оформляем покупку квартиры

Какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи квартиры, об обязательствах сторон, о регистрации и случаях расторжения договора купли-продажи.

В предыдущей статье мы рассказали о сделках, связанных с куплей-продажей квартир: о том, какие документы должны быть у продавца, о законном оформлении задатка, а также о долгах и обременениях. В этом материале читайте о том, какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи квартиры, об обязательствах сторон, о регистрации и случаях расторжения договора купли-продажи

Этап IV. Идем к нотариусу
Нотариус представляет интересы обеих сторон — и продавца, и покупателя. Ему заранее приносят необходимый пакет документов на квартиру. Удостоверяя договор, нотариус проводит правовую экспертизу предоставленных документов, запрашивает выписку, подтверждающую правомочия собственника, проверяет, нет ли каких-либо обременений, осведомляется об истинных намерениях сторон, их дееспособности и подлинности подписей.

Нотариус вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Этап V. Документы для договора
Действующее законодательство РК предусматривает письменную форму сделки купли-продажи квартиры путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (статья 153 ГК РК). Составленный договор сделки купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению.

Для оформления договора купли-продажи квартиры нотариусу необходим ряд документов в зависимости от конкретных обстоятельств: правоустанавливающие документы на квартиру, нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников. То есть все, кто указан в правоустанавливающих документах, должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи квартиры или действовать через представителя по доверенности. Потребуется личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности; супруга (и) собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу. Исключение возможно, если сособственник умер к моменту заключения сделки.

В этом случае необходимо оформить наследство в установленной законом форме.

Плюс нужно предъявить справку о зарегистрированных правах (обременениях). Она выдается в ЦОНе по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому получать ее необходимо в день заключения договора.

Необходимы также свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры и удостоверения личности продавца и покупателя. Обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Этап VI. Что указать в договоре
Цена квартиры определяется в тенге, и в договоре желательно указать, что она окончательная и не подлежит изменению. Конечно, необходимо указывать реальную стоимость квартиры, ведь в случае расторжения договора именно она будет фигурировать в суде.

В обязательном порядке в договоре купли-продажи указываются адрес расположения квартиры, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Если заключается договор купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются размеры платежей, порядок выплаты платежей, сроки выплаты платежей. Если эти условия не перечислены, то договор купли-продажи с рассрочкой платежа считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Этап VII. Регистрация договора

Заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке: не позднее 6 месяцев со дня оформления сделки.

У покупателя право собственности на квартиру возникает только после установленной государственной регистрации через ЦОН. Для регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры необходимы: договор купли-продажи квартиры — оригинал и нотариально удостоверенная копия, удостоверения личности покупателя и продавца — оригиналы и копии, техпаспорт на квартиру, квитанция об уплате госпошлины.

Этап VIII. Сроки расторжения договора
Сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке установлены действующим ГК РК и не могут быть изменены соглашением сторон.

Общий срок для защиты нарушенного права лица или охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений составляет 3 года (статья 178 ГК РК). Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной.

Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет 1 год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).

Кстати, продавец должен уведомить покупателя обо всех известных ему недостатках квартиры (например, протекающий потолок, сыреющие стены). Согласие покупателя с такими недостатками необходимо за-крепить письменно. Скрытые недостатки имеют место, если покупатель не был уведомлен продавцом о них и не мог их обнаружить при обычном осмотре.

Причем продавец отвечает за скрытые недостатки квартиры, даже если он сам не знал о них. Требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем в течение 2 лет со дня ее передачи (пункт 2 статьи 430 ГК РК).

• акт на право частной собственности на земельный участок;
• акт на право постоянного землепользования;
• акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования (аренды);
• акт на право временного безвозмездного землепользования.

Перед тем, как начать процесс оформления сделки купли продажи, вы должны убедиться, что у Вас не возникнет никаких проблем после его приобретения.Вообще, с несовершеннолетними владельцами, дольщиками жилья лучше квартиры не покупать. Если все-таки решились приобрести такое жилье, то за справкой из органов опеки лучше ходить вместе с продавцом. Это нужно, чтобы исключить все варианты коррупции при получении разрешения. Ибо органы опеки очень недоброжелательно относятся к продаже «детской» собственности — там много условий и проверок.В Казахстане, перед покупкой квартиры, следует обязательно проверить юридическую чистоту документов. Любые неточности, разночтения или ошибки в бумагах могут привести к большим проблемам при попытке регистрации собственности.При продаже квартиры по доверенности необходимо обратить внимание на следующее: доверенность на распоряжение квартирой должна быть нотариально удостоверена. В доверенности должны быть четко определены полномочия поверенного (сбор документов, подписание договора купли-продажи, получение денег и регистрация договора).Покупая недвижимость или заключая сделку нужно обращаться к нотариусу.

Это позволит исключить обман со стороны продавца и минимизировать возможные риски.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• На что обращать внимание при покупке квартиры в сталинском доме
• Сколько объектов недвижимости можно указать в договоре дарения
• Как можно получить земельный участок если ты не участвовал в приватизации
• Какие документы нужны после смерти мужа на оформление квартиры
• Как продвигается очередь на улучшение жилищных условий многодетным семьям