Все о законодательстве в сфере сделок с недвижимостью

Чем чревато нарушение сделок с недвижимостью?

При совершении сделок с недвижимостью нередки случаи, когда по различным причинам происходит нарушение действующего законодательства. За все нарушения норм права в сфере сделок с недвижимостью грозит наказание. Дифференцироваться оно будет в зависимости от того, какие правонарушения были совершены тем или иным лицом в сфере применения закона.

Виды нарушений законодательства

Так как регулирование вопросов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, находится в нескольких плоскостях права – уголовной, гражданской, административной отраслях, то и вопросы, связанные с формированием наказаний за такие нарушения будут решаться этими отраслями.

Для того, чтобы наиболее полно определить те виды наказаний, которые будут применяться к нарушителям законодательства в сфере сделок с недвижимостью, все нарушения следует разделить на группы:

  • Первой группой таких нарушений станут нарушения, связанные с указанием стоимости приобретаемого имущества, несоответствующей реальным параметрам. Искажение стоимости может происходить как в сторону уменьшения, что повлечет за собой нарушение налогового законодательства со стороны продавца, так как сумма налога будет существенно уменьшена; так и в сторону увеличения. Последний вариант наиболее характерен для тех случаев, когда идет речь о выкупе квартир, находящихся в частной собственности, администрацией муниципальных образований и субъектов государства для реализации имеющихся социальных программ.
  • Вторая группа нарушений связана с недействительностью сведений, указанных в тексте договора купли-продажи, а также с фиктивностью самого такого документа. Наиболее распространенными, кроме подписания действительно фиктивных документов, является указание недействительной даты заключения договоров, что влечет за собой признание сделки недействительной.
  • Третья большая группа нарушений, относящихся уже по своей классификации к преступлениям уголовного характера, в том числе, мошенничества, являются нарушения, связанные с различного рода принуждениями к совершению сделки, а также совершение сделок с использованием различных способов давления на участников договора, в том числе, с использованием угроз.

Искажение стоимости

Все о законодательстве в сфере сделок с недвижимостью

Данный вид нарушений законодательства является одним из самых распространенных, так как позволяет получить максимальную выгоду от сделки, а выявить его достаточно сложно – ни продавец, ни покупатель зачастую не заинтересованы в том, чтобы раскрывать истинную сумму своих доходов.

Вариант с уменьшением стоимости приобретаемого имущества является наиболее распространенным с точки зрения частоты совершения такого нарушения. Самым выгодным он является для продавца, так как позволяет скрыть реальный уровень дохода от совершаемой сделки, в результате чего сумма, которая должна быть выплачена в качестве налога на доход физического лица, существенно уменьшается.

Для покупателя это действие чаще всего невыгодно, так как оно влечет невозможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом за приобретенное имущество, а также порождает риск потерять часть своих денег в случае признания сделки недействительной и расторжения договора, так как суд обяжет продавца вернуть только те средства, которые указаны в тексте договора.

Завышение стоимости чаще всего используется лицами, которые хотят получить максимальную выгоду в том случае, если принимают участие в заключении государственного или муниципального контракта на передачу жилых квадратных метров.

Несмотря на необходимость уплатить повышенный налог с дохода, реальная выгода недобросовестного продавца в этом случае будет существенно выше той суммы, которую он внесет в бюджет.

В случае, если будет выявлен факт искажения цены передаваемого жилья в меньшую сторону, налоговые органы взыщут с продавца недоплаченный налог, а также, по решению сотрудника налоговой инспекции, может быть назначен штраф (в том случае, если ущерб, причиненный государству, не будет считаться значительным).

В случае, если по условиям сделки цена указана выше, чем есть на самом деле, то продавец рискует получить уголовное наказание за осуществленное мошенничество, которое, в случае значительного ущерба приобретающей стороне, может считаться особо крупным.

Недействительность сведений и сделки

Все о законодательстве в сфере сделок с недвижимостьюДанная группа нарушений имеет свои особенности, так как искажение условий сделки происходит на этапе подписания договора купли-продажи.

Наиболее распространенными нарушениями в этом случае являются подписание фиктивного договора, а также указание неверной даты совершения сделки.

Подписание фиктивного договора купли-продажи чаще всего используется недобросовестными участниками сделки в том случае, если они хотят получить крупный ипотечный займ без использования каких-то дополнительных ресурсов. Чаще всего такие действия предпринимаются родственниками с целью получить дополнительный доход без реализации имущества.

В этом случае между родственниками заключается фиктивный договор купли-продажи, который предъявляется в банк. Кредитная организация по такому договору выдает денежные средства под залог «переданного» имущества.

Последствием такой сделки будет однозначное расторжение договора купли-продажи и признание сделки недействительной, а полученные мошенническим способом средства придется вернуть кредитному учреждению с обязательной уплатой штрафных санкций и процентов по кредиту.

Если за допущенную ошибку никаких штрафных санкций, кроме обязанности сторон переоформить документы о праве собственности, не предусмотрено, то в случае сознательного искажения информации может произойти ситуация, связанная с признанием сделки недействительной (например, если выяснится, что на момент фактического подписания договора один из его участников находился за пределами Российской Федерации).

Работодатель должен с предельной точностью заполнять больничный лист, так как ошибки недопустимы. Скачать образец заполнения, а также прочитать полезные советы, можно в этой статье.

О том, как происходит оплата больничного листа, можно осведомиться здесь.

Все о законодательстве в сфере сделок с недвижимостью

Сделки с принуждением

Данный разряд сделок встречается реже, чем предыдущие группы, однако они также имеют определенное распространение.

Под сделками по купле-продаже недвижимости понимаются такие соглашения, которые были подписаны с использованием различных методов давления на участников, в том числе, с угрозами физической расправы или морального уничтожения участников, если они откажутся от подписания договора.

Чаще всего эти схемы используют «черные» риэлторы, которым необходимо получить максимальный результат в кратчайшие сроки.

Последствия таких сделок, если потерпевшей стороне удастся доказать, что на нее оказывалось давление вплоть до использования угроз, носят однозначный характер – по решению суда такие сделки признаются недействительными, а имущество должно быть передано лицам, которым оно принадлежало до подписания договора купли-продажи.

Количество сделок с недвижимостью, которые были совершены с нарушением законодательства в сфере оборота недвижимости, достаточно велико. Последствия таких нарушений будут различаться в зависимости от того, насколько нарушение было серьезным и какие последствия для каждой из сторон оно принесло.

Обзор законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью Текст научной статьи по специальности » Государство и право. Юридические науки«

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Валеева Екатерина Юрьевна

В статье анализируется современное состояние законодательной базы Российской Федерации, регулирующей сделки с недвижимостью, а также дается краткая характеристика значения нормативно-правовых актов по отношению к обороту с недвижимостью.

Текст научной работы на тему «Обзор законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью»

Обзор законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью
Валеева Екатерина Юрьевна / Valeeva Ekaterina Jur’evna — студент магистратуры, кафедра гражданского права и процесса,

Тюменский государственный университет, г. Тюмень

Аннотация: в статье анализируется современное состояние законодательной базы Российской Федерации, регулирующей сделки с недвижимостью, а также дается краткая характеристика значения нормативно-правовых актов по отношению к обороту с недвижимостью.

Abstract: the article analyzes the current state of the legal framework of the Russian Federation, which regulates real estate transactions, as well as a brief description of the value of legal acts in relation to the turnover of real estate.

Ключевые слова: сделка, недвижимость, законодательство, нормативно-правовые акты, оборот недвижимости.
Keywords: transactions, real estate, law, regulations, real estate turnover.

Законодательство в сфере сделок с недвижимостью представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Нормы, определенные в ст. 8 Конституции РФ, устанавливают равенство форм собственности — частной, государственной, муниципальной и иных.

При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством [1].

Основным источником регулирования сделок с недвижимостью является Гражданский кодекс РФ. Гражданское законодательство устанавливает особенности регулирования договоров купли-продажи, аренды и залога недвижимости, перевода объекта недвижимости из одной категории в другую, государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, приватизацию жилья. В Гражданском кодексе РФ регламентируются условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности, права собственников, которые применяются, в том числе, при заключении разнообразных сделок с недвижимостью.

Одним из значимых законодательным актом, регулирующим сделки с недвижимостью, является Земельный кодекс РФ. Земельный кодекс регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ).

Приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

По мнению О. Ю. Скворцова, представляется, что раздел между Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, разделяющей публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частно-правовые начала правового регулирования общего оборота этого специфического и важного объекта гражданских прав. Если Земельный кодекс РФ устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения, условия ограничения оборота различных видов земельного имущества, то Гражданский кодекс РФ имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков [2].

Также сделки с определенным недвижимым имуществом регулируют Воздушный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.

Налоговый кодекс РФ устанавливает правила уплаты налогов и госпошлин при заключении сделок с недвижимостью. К источникам правового регулирования права сделок с недвижимостью следует отнести и процессуальные законы — Г ражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Систему источников правового регулирования сделок с недвижимостью составляет целый ряд федеральных законов. Особое место занимает Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),

перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ определены правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Значение этого ФЗ определяется тем обстоятельством, что только при условии предварительной оценки недвижимости значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается [2].

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2019 г. № 221-ФЗ в области регулирования сделок с недвижимостью определяет порядок предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости, условия и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.

Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ устанавливает основания возникновения ипотеки. В соответствии с ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле -продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» от 21 декабря 2019 г. № 178-ФЗ устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Хотя этот ФЗ и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого закона для регулирования сделок с недвижимостью определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества [3].

Помимо рассмотренных Кодексов и Федеральных законов, нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации, постановлениях Правительства Российской Федерации и прочих нормативно-правовых актах РФ и субъектов РФ.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на
20.07.2019 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2019. — № 29. — Ст. 4394.

2. Гатин А. М. Гражданское право. Учебное пособие / А. М. Гатин. — М.: Дашков и К, 2019. — 384 с.
3. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебно-практическое пособие /

О. Ю. Скворцов. — М.: Волтерс Клувер, 2019. — 350 с.
4. Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок

с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора. Учебное пособие / Е. А.
Чефранова, С. Г. Певницкий. — 3-е изд., испр. и доп. — М.: Российская правовая академия; Статут, 2019. —

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.