Как обезопасить себя при покупке квартиры по заниженной стоимости в договоре

Почему занижают цены на недвижимость покупатели и продавцы

Занижение стоимости недвижимости – явление нередкое. Указание иной суммы в договоре купли-продажи для продавца – это попытка уйти от уплаты налогов, для покупателя – нежелание переплачивать, для риелтора – возможность быстрее продать дом или квартиру и получить комиссионные. Каждый участник сделки рискуют потерять больше, чем ему хотелось бы.

О негативных последствиях подобного занижения цен NedvigimostMsk.ru расскажет в деталях.

Что такое занижение стоимости недвижимости?

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной. Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн. Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Как правило, занижение цены происходит, если квартира, дом стоят более 1 млн и продается без посредников, «от хозяина». Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры (дома).

Почему занижают договорную сумму на квартиру?

Современные реалии таковы, что занижение стоимости разных объектов недвижимости в определенных ситуациях оказывается выгодно собственнику объекта, его будущему владельцу, риэлтору и банкиру. Рассмотрим отдельно каждую ситуацию.

Выгода собственника при занижении цены на недвижимость

В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Выгода покупателя при занижении цены на квартиру

Цель будущего владельца недвижимости приобрести объект в хорошем состоянии в престижном районе и при этом по привлекательной цене. Если удается убедить собственника, и он занижает стоимость квартиры (дома), сделка считается удачной. Как правило, выгодно купить жилье удается, если продавцу срочно нужны деньги на лечение, учебу.

Выгода риелтора при занижении цены на жилплощадь

Сотрудник агентства недвижимости знает рыночную стоимость каждого объекта. Он заинтересован в том, чтобы удержать клиента и при этом заключить выгодную для него сделку купли-продажи квартиры (дома). Если собственник на объект недвижимости устанавливает завышенную цену, риелтор предпринимает меры, чтобы ее снизить, подвести к рыночной.

Процедуру занижения стоимости он проводит осторожно: упустить клиента никому не хочется.

Выгода банкира при занижении цены на дом

Оформление ипотечного кредита с занижением стоимости квартиры, дома – выгода и для финансового учреждения. Этот шаг, как и в случае с риэлтором, – стремление не потерять клиента. Однако одни банки соглашаются на занижение цены при проведении сделки купли-продажи без каких-либо ограничений и дополнительных выплат. Другие увеличивает размер первоначального взноса или выдают ипотеку под более высокие проценты.

Третьи скрывают, что соглашаются на занижение стоимости недвижимости и называют вторую сумму «неотделимыми услугами». С точки зрения закона, под эту формулировку можно подвести многое: перепланировку, ремонт.

Как покупатель старается скинуть цену на дом?

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

• не знает, какова реальная стоимость объекта;
• не желает продавать недвижимость дешевле, чем сам ее купил.

Важно! Попытки покупателя торговаться по телефону ни к чему не приведут. Верят тому, кто уже осмотрел квартиру, дом.

Какие методы используют риелторы?

Если собственник решает продавать квартиру, дом без посредников и занижение цены его не привлекает, то «своего» покупателя он может ждать долго. Одни ждут, другие обращаются за помощью к риелтору. Но свои намерения не меняют, отказываются от продажи объекта недвижимости по более низкой цене и уплаты больших комиссионных.

Риелторы умело оказывают психологическое воздействие на владельца недвижимости, который не соглашается на занижение стоимости квартиры (дома). Если объект жилой недвижимости долго не продается, и собственник отказывается торговаться, к продавцу приходят подставные покупатели. Последствия могут быть разными: продавец быстро «сдается» и занижает установленную сумму либо вот такие покупатели приходят несколько раз.

Этот «спектакль» часто длится до тех пор, пока не появятся желающие приобрести квартиру (дом) по цене собственника.

Каковы риски при занижении стоимости недвижимости?

Занижение стоимости продажи недвижимости некоторые продавцы воспринимают, как реальную возможность сэкономить на уплате налогов. На первый взгляд, рискует только продавец. Однако пострадать могут обе стороны.

Риски покупателя

Если продавец решит занизить стоимость квартиры, дома покупателю следует хорошо подумать, прежде чем выполнить его просьбу. Когда суд признает сделку купли-продажи недействительной, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. А тот – освободить жилплощадь и не предъявлять на нее права.

Риск покупателя при занижении цены на объект недвижимости даже не в том, что он может остаться без крыши над головой. Ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре. Исключение составляют случаи, когда есть расписка в получении оставшейся суммы.

Но она должна быть подробно составлена (с указанием паспортных данных обеих сторон и другой достоверной информации).

Важно! За попытку продавца уйти от уплаты налогов отвечать перед ФНС покупателю не придется. Это ведомство не уполномочено обращаться в суд с иском аннулировать сделку купли-продажи недвижимости.

Еще один минус для покупателя при занижении цены недвижимости: он получит имущественный вычет только на ту сумму, что указана в договоре. Если на покупку дома, квартиры (дома) он потратит больше, эти убытки государство ему не возместит.

Риски продавца

После заключения сделки купли-продажи недвижимости в руки налоговиков может попасть расписка, подтверждающая занижение цены на квартиру (дом). В этом случае продавцу придется понести большие финансовые потери:

• ему «доначислят» налог;
• его обяжут заплатить пени и штраф;
• его могут привлечь к уголовной ответственности за неуплату налогов.

Еще один риск при заключении сделок купли-продажи с занижением цены на квартиру, дом – не получить желаемо большую сумму от покупателя. Как правило, передача денег при заключении подобных сделок проводится в два этапа:

1. первая часть за купленную недвижимость до того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре;
2. вторая часть уже после получения в этом ведомстве необходимых правоустанавливающих документов на квартиру (дом).

Покупатель может обмануть продавца и не заплатить за купленный объект недвижимости вторую (большую) часть суммы.

Итак, занижение стоимости недвижимости – это указание в договоре купли-продажи не реальной суммы, выплаченной за объект, а заниженной. Это в определенной степени выгодно всем участникам сделки. При занижении цен каждый из них рискует потерять свои деньги. Наибольшей опасности подвергает себя продавец недвижимости.

Если он будет уличен в намеренной попытке не платить налоги, ему придется понести наказание: заплатить штраф, пени или потерять свободу.

Чуть больше о рисках, возникающих при занижении рыночной стоимости недвижимости, в видеоролике:

Свобода договора как основной принцип при заключении сделки

Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом.

В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.

Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами.

Тем не менее на практике часто встречаются ситуации, когда цена в договоре и фактическая денежная сумма, передаваемая по сделке, существенно разнятся. Мотивы указания заниженной цены в договоре купли-продажи недвижимости, как правило, связаны:

• с нежеланием продавца уплачивать после продажи имущества налог на доходы физических лиц;
• попыткой скрыть реально полученные суммы по договору от иных заинтересованных лиц (супругов, кредиторов).

В этих случаях стороны, стремясь обезопасить себя, прибегают к таким правовым инструментам, как дополнительные соглашения на разницу в сумме, выдача двух расписок (на сумму в договоре и сумму сверх договора), ссылка на компенсацию неотделимых улучшений и т. д. Рассмотрим ниже, какие последствия могут наступить вследствие применения подобных схем.

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст.

167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
2. Как доказать истинные намерения сторон?
3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2024 по делу № 2-1276/2019).

Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора (см., например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02.06.2024 по делу № 2-7275/2019).

Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя

Стремясь указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену (обычно не превышающую 1 млн руб.), продавец таким образом желает избежать обязанности уплатить 13%-й налог на доходы физических лиц, рассчитываемый с суммы, превышающей 1 млн руб., в случае, когда жилое помещение находилось в собственности менее 5 лет (а в случае, если было приобретено в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, — 3 лет, пп. 3, 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Однако, выдвигая такое требование, он ограничивает покупателя в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на приобретение жилого объекта (п.

3 ст. 220 НК РФ), — сумма вычета будет, соответственно, занижена.

Кроме того, в дальнейшем при продаже жилого помещения покупатель также утрачивает возможность подтвердить при исчислении налога произведенные при покупке реальные затраты на приобретение данного объекта и уменьшить налогооблагаемую базу.

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре купли-продажи влечет неблагоприятные налоговые последствия для покупателя.

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости

При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам следует учитывать также такой показатель, как кадастровая стоимость продаваемого объекта, которая имеет в дальнейшем значение для целей налогообложения. В случае если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговый орган:

• применяет именно эту сумму (по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка) для расчета налога на доходы физлиц, подлежащего уплате после продажи имущества (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
• привлекает занизившего сумму налога налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Данное правило имеет целью прекратить практику умышленного занижения цены в договорах купли-продажи.

Однако не всегда сумма в договоре ниже кадастровой стоимости означает занижение цены. Ввиду несовершенства системы кадастровой оценки нередко кадастровая стоимость чрезмерно завышена и превосходит рыночную оценку. В этих случаях продавец вправе оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии при Росреестре или в суде (ст.

22 закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2024 № 237-ФЗ). Побробнее в материале — Переоценка кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре чревато для покупателя неблагоприятными последствиями в случае признания сделки недействительной, а также финансовыми потерями при реализации права на получение имущественного налогового вычета.

По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Сколько платить в пенсионный фонд при покупке квартиры
• Какой надо платить налог и кому при продаже квартиры в украине
• Что такое приватизация земельного участка и домами
• Какие правовые последствия повлечет за собой заключение договора дарения
• Какие документы нужны для оформления завещания на квартиру у нотариуса 2024