Можно ли оформить дарственную если дом признан аварийным

Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме

В РФ не налагается запрет на оформление сделки купли-продажи в отношении аварийной квартиры. Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья, регулирующая вопросы его продажи, а также обеспечивающая гарантию прав новых владельцев, состоит из следующих нормативно-правовых актов:

• Жилищное Законодательство РФ;
• правительственное Постановление № 47, выданное 28 января 2024 года;
• Федеральный Закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185, принятый Государственной Думой 21 июля 2024 года.

В ст. 32 ЖК РФ указано, что человек, который становится новым владельцем аварийного жилья, получает перечень дополнительных гарантий.

Как производится продажа аварийного жилья

Процедура аналогична той, которая осуществляется в отношении обычных квартир. Владелец выставленной на продажу жилплощади обязан, найдя покупателя, поставить последнего в известность о том, что дом, где находится приобретаемая им квартира, пребывает в реестре аварийных.

Обратите внимание! Каждому покупателю не помешает в случае приобретения недвижимости самостоятельно проверить эти данные при помощи выписки из ЕГРП, поскольку многие недобросовестные продавцы предпочитают умалчивать о подобных обстоятельствах.

Тем не менее, закон устанавливает некоторые ограничения на продажу аварийного жилья. Согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан, если:

• на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен, а муниципальный или властный орган подал на него иск);
• владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.

Предварительно здание, в котором располагается квартира, подвергается технической экспертизе, проводимой специализированной межведомственной комиссией. Последняя и выносит заключение о присвоении дому указанного статуса.

Возможные трудности

На практике купля-продажа аварийной квартиры может быть связана с некоторыми сложностями, к которым следует быть готовым и продавцу недвижимости, и ее потенциальному новому владельцу.

Во-первых, если покупатель приобретает аварийное жилье с той целью, чтобы в последствии получить новую квартиру по договору мены, которая будет иметь аналогичные данным условия проживания, он должен учитывать тот факт, что 100-прцентных гарантий относительно сроков переселения не существует. Законодательство не прописывает конкретные временные рамки расселения, а оставляет за региональными органами исполнительной власти и самоуправления право самостоятельно их определять. И даже если такие сроки на местном уровне установлены в программе расселения, это не означает, что не возникнет никаких задержек.

Во-вторых, не всегда можно получить ожидаемое жилье взамен. Часто орган власти или самоуправления может предлагать квартиру с условиями хуже, чем существующие. Выкупная цена как альтернативный вариант тоже может существенно занижаться.

Тогда не обойтись без судебных разбирательств.

Важно! Если владельцу аварийной двухкомнатной квартиры взамен предоставляется однокомнатная, но с аналогичными условиями и площадью помещения, это не является поводом для подачи судебного иска.

В-третьих, покупателю нужно быть готовым к тому, что при обращении в банк с заявлением о предоставлении займа на приобретение аварийного жилья может последовать закономерный отказ, поскольку финансовое учреждение перестраховывается на случай возникновения непредвиденных рисков.

В-четвертых, если семья получила выплату по программе материнского капитала на приобретение жилья, она не сможет потратить ее на покупку аварийной квартиры. При этом не имеет значения, будет ли это частичная или полная оплата ее стоимости. Такая норма связана с необходимостью защиты прав ребенка на безопасные условия проживания.

Таким образом, покупка жилья, являющегося частью аварийного дома, может превратиться в рискованное дело, повлекшее за собой трудности в получении другой жилплощади или компенсации за прежнюю.

Вопрос

В ноябре я должна войти в права наследования квартиры в доме, считающимся аварийным. И сразу же я бы хотела подарить эту квартиру своей дочери. Дочь находится в другой стране.
Вопросы:

1. Можно ли дарить недвижимость, принятую аварийной/2. Если да, то можно ли оформить дарственную дочери не приезжая ей в Россию
3. И уж совсем здорово бы, получить одно свидетельство — сразу же на дочь.

Ответ

По-порядку:1. Вы можете вступить в наследование любым имуществом, хоть разрушенным, хоть сгоревшим, хоть аварийным…
2. Дарить можно любое имущество, которое принадлежит Вам на праве собственности. Отсюда делаем вывод: сначала оформляем квартиру на себя, затем дарим.3. Договор дарения оформляется как договор, хоть и безвзмездый, то есть нужна подпись одаряемого (дочери). Можно сделать так, например: послать ей договор по электронной почте, она его подписывает и высылает Вам обычной почтой, вместе с доверенностью на регистрацию (доверенность можно оформить в консульстве), Вы подписываете договор и вместе с доверенностью от дочери и своим паспортом, сдаете договор дарения на регистрацию и забираете свидетельство о праве собственности на квартиру на дочь.
Можно просто получить от нее доверенность и на подписание договора тоже, но лучше будет, если подписывать от ее имени будете не Вы, то есть доверенность придется оформить на чье-то еще имя…

Если понадобится помощь в составлении договора дарения, то мы с удовольствием готовы ее оказать.

Можно ли подарить квартиру в доме под снос?

Вера,
Барнаул:

Дом на 13 квартир. Следующей весной идет под снос. Пенсионер хочет подарить свою квартиру сестре. Можно ли сейчас оформлять договор дарения? И будет ли эта сестра иметь право на квартиру, ведь адрес сменится?

Андрей Сандаковский,
главный юрисконсульт юридической компании «ЮрисДело»:

Если уже есть бумага, согласно которой дом считается аварийным, и время проведения сноса определено, то, возможно, любые сделки с собственностью по ее продаже, дарению и другому могут быть запрещены. В случае же если такого ограничения нет, пенсионер может поступать со своей квартирой как угодно. При подаче всех необходимых документов в Регистрационный центр сделку оформляют в течение одного месяца. В этом случае получать новую квартиру будет уже его сестра.

• Места
• Барнаул

Эта закладка предназначена для тех наиболее внимательных из вас, кто замечает опечатки, орфографические, пунктуационные и фактические ошибки в наших текстах и хотел бы помочь нам исправить их. Мы заранее благодарим всех, кто вместе с нами стремится улучшить качество наших материалов. Ваша помощь неоценима не только для редакции — она также важна для тех читателей, которые благодаря вам прочтут эти тексты в правильной редакции.

Чтобы сообщить нам об опечатке, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Могу ли я оформить дарственную в аварийном доме

Добрый день! Могу ли я оформить дарение на квартиру матери, в доме признанным аварийным месяца 2 назад заключение выдано, если она у меня в собственности, мама в квартире прописана? Может ли повлечь дарение какие либо негативные последствия? документы ни с одной квартиры в администрацию не поданы

Оспаривание дарственной на квартиру и особенности понятия

Дарственная – это гражданский договор, соответственно, как и любую сделку, его можно оспорить. Однако следует действовать на основании Гражданского кодекса. Для оспаривания сделки должны быть веские причины, указанные в законодательных актах страны.

Понятие

Под дарственной понимается двусторонний договор дарения, по которому одна сторона безвозмездно передает вещь или имущественные права в собственность другой стороне, а получившая сторона принимает переданные права или имущество. Главным отличием этого вида сделки является ее безвозмездность.

Согласно законодательству РФ, объектом договора дарения могут выступать любые вещи, разрешенные для оборота в данной стране. Если они ограничены определенными требованиями (например, оружие), то в случае передачи по данному виду сделки должны быть соблюдены все ограничения. То есть одариваемый должен отвечать всем установленным требованиям, предъявляемым к собственнику такого имущества.

Данный вид договора должен содержать в себе конкретную информацию по передаваемому имуществу. Оно должно быть идентифицировано от остальных вещей. Если его нельзя конкретизировать и выделить из всего имущества, то такой договор будет признан ничтожным.

На основании законодательства определены и формы сделки. Они напрямую зависят от стоимости сделки и от вида передаваемого имущества. Предъявляются следующие основные требования:

• для сделок с недвижимостью предусмотрен обязательный письменный вид договора и последующая обязательная его регистрация;
• для таких форм сделок, когда даритель обещает подарить имущество в будущем, обязательно заключение соглашения в письменном виде;
• если дарителем выступает юридическое лицо и стоимость предмета соглашения составляет более 3000 рублей, то нужно соблюдение письменной формы договора.

Это основные правила, характеризующие данный вид сделки.

Оспаривание

На основании дарения права на имущество переходят к одаряемому. Это является необратимым последствием подписания данного соглашения. Но в некоторых случаях законодательством предусмотрена возможность оспорить этот вид сделки. В зависимости от лица, желающего изменить условия совершенной сделки, выделяют следующие виды отмены:

1. Отмена последствий договора самим дарителем.
2. Отмена сделки одаряемым.
3. Отмена последствий сделки третьими заинтересованными лицами.

Кроме этого оспаривание возможно в 2 случаях:

• при жизни дарителя;
• после его смерти.

При жизни дарителя может быть совершен отзыв своего решения самим дарителем. Но это решение должно быть обосновано в суде, и судом вынесено решение об отмене действия документа.

Ничтожность сделки может быть доказана во время жизни дарителя и после его смерти. А также это могут оспорить близкие родственники и третьи лица. Все основания для каждого из этих пунктов строго прописаны в законодательных актах России.

Отмена дарителем

Для человека, который уже выразил свою волю по передаче имущества другому лицу, предоставлено право отменить совершенную сделку в следующих ситуациях:

1. Если одариваемый человек после вступления в законные права начал проявлять неуважительное и небрежное отношение к переданной собственности. Но в этом случае даритель должен доказать в суде, что эта вещь для него имеет особую ценность. И он рассчитывал после дарения на соблюдение новым собственником такого же отношения к подарку. При расторжении этой сделки одариваемый человек должен вернуть подарок в оставшемся состоянии, если это еще возможно.
2. Если человек, которому было подарено имущество, умер раньше дарителя.
3. Если одариваемый гражданин совершил противоправные действия против дарителя. Сюда могут относиться покушение на убийство, нанесение вреда здоровью и прочие серьезные нарушения закона. В случае убийства дарителя наследники могут оспорить дарственную через суд.

Эти условия, а также некоторые иные принципиальные моменты могут быть прописаны в договоре. В этом случае расторжение сделки будет основываться на данных пунктах контракта.

Одариваемый может отказаться от получения подарка. Но это право сохраняется за ним только до подписания соглашения. Если сделка подписана, то права переходят к нему.

Оспаривание третьими лицами

Зачастую бывает так, что заключенный договор по поводу передачи в дар одному человеку ущемляет права остальных возможных наследников. Поэтому законодательством был предусмотрен ряд обстоятельств, при которых третьи лица могут оспорить подписанный сторонами договор. К таким обстоятельствам относятся:

1. Подделка документов, подписей или иных существенных документов. Это должно быть доказано судебной экспертизой, и решение об отмене действия договора должно быть вынесено в суде.
2. Договор был составлен неправильно, с нарушением основных принципов данного вида сделки.
3. Не соблюдена обязательная регистрация сделки при передаче недвижимости по договору дарения или иных объектов, подлежащих обязательной регистрации.
4. Договор был заключен по факту не в виде сделки дарения, а в виде купли-продажи, так как даритель получил определенное вознаграждение.
5. Сделка была оформлена под давлением других лиц или путем обмана дарителя.
6. Супруг не дал нотариальное согласие на совершение сделки.
7. Если одариваемый являлся сотрудником социальных служб, который оказывал помощь дарителю в ходе выполнения своих служебных обязанностей.
8. Даритель находился в состоянии недееспособности на момент подписания договора.
9. В случае, если выяснится, что даритель был признан банкротом в качестве физического лица или индивидуального предпринимателя.
10. Если даритель официально не оформил сделанную перепланировку в квартире.

При выявлении одного из перечисленных обстоятельств родственники или иные третьи лица имеют право обратиться в суд с целью оспорить заключенный договор.

Ничтожность сделки

Существуют определенные требования к самому договору. Если эти требования не выполнены, то такое соглашение суд признает ничтожным. Соответственно, одариваемый человек обязан будет вернуть имущество в прежнем состоянии дарителю либо, в случае смерти дарителя, его наследникам.

• подделка подписей;
• отсутствие обязательной регистрации;
• неполное и неточное описание объекта договора дарения;
• наличие в договоре обязанности материально обеспечивать дарителя;
• наличие в договоре условия о возможности проживания дарителя в данной квартире;
• наличие условия о переходе квартиры в собственность сразу после смерти дарителя.

Все эти условия создают документ ничтожным, так как нарушается основная его суть: добровольное согласие сторон и безвозмездность сделки.

Также любое соглашение будет считаться недействительным, если выяснится отсутствие прав на подаренное имущество у дарителя. Когда речь идет о недвижимости, даритель должен уточнить у юриста, как лучше передать жилье.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Если нет расписки как получить 13 процентов от покупки квартиры
• Есть ли субсидия на квартиру если оформлена дарственная
• Когда оплачивается аренда при аренде нежилого помещения на 11 месяцев
• Какие могут быть риски при сделки с недвижимостью
• У застройщика земля в аренде как быть с покупкой квартиры