Соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве что это

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве: будьте бдительны

В настоящее время в мире «долевки» довольно часто можно встретить схему, когда застройщик заключает договор долевого участия в строительстве со своей же аффилированной компанией. Дольщиком по такому договору является юридическое лицо формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под непосредственным управлением застройщика через институт номинальных директоров (например). Называют такую компанию, как правило, инвестором. Инвестор — с уставным капиталом 10 тысяч рублей.

Предметом такого договора являются либо все квартиры в доме, либо существенная часть, либо заключено несколько договоров на все квартиры. Договор регистрируется, с этим может быть все в порядке. Это у нас основной договор.
Далее начинаются «продажи» квартир. С гражданами компания-инвестор заключает соглашения об уступке права требования по основанному договору долевого участия. Вроде бы тоже ничего незаконного нет.

Но есть несколько важных моментов.

1. В основном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо описаны процедуры получения предварительного согласия застройщика на уступку. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью уступки разберется Регпалата. В моей практике были случаи, когда уступка регистрировалась, несмотря на то, что в основном договоре было прямо указано, что инвестор не имеет право уступать право требования по договору без предварительного письменного согласия застройщика.

Такие уступки могут быть признаны недействительными. Если такое условие в договоре имеется – требуйте заключения соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика. Или хотя бы официальное согласование застройщика за подписью руководителя скрепленное печатью.

2. Квартира, право на которое уступается по соглашению об уступке, должна быть оплачена инвестором застройщику.
Согласно п.1 ст.11 ФЗ №214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Это самый «скользкий» вопрос, который возникает на практике. А оплачена ли конкретно Ваша квартира инвестором застройщику? Как правило, платежи по основному договору разбиты на этапы. Более того, основной договор может предусматривать, что часть суммы оплачивается инвестором после ввода дома в эксплуатацию.

То есть очевидно, что часть дома не будет оплачена инвестором, но при это он благополучно уступает все квартиры.
Если Вам инвестор в подтверждение полной оплаты договора выдаст заверенные платежные поручения – замечательно. Мне встречались и такие ситуации. Но чаще про оплату вопросов никто не задает и не поднимает. Требуйте официальной справки от застройщика, что основной договор в части квартиры №___ инвестором оплачен полностью «___»___ (ОБЯЗАТЕЛЬНО ПУСТЬ УКАЖУТ ДАТУ ОПЛАТЫ) и инвестор имеет право на уступку прав по договору.

В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком (Вы, например, захотите отказаться от договора и вернуть деньги), застройщик может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.

3. Соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Понимаю, что «продавец» диктует свои условия, но требуйте включения в договор условий о задатке: все платежи которые вы производите до регистрации являются задатком в обеспечение обязательств инвестора зарегистрировать соглашение об уступке.

Необходимо также обязательно указать сроки возврата задатка в случае, если соглашение об уступке не зарегистрировано в установленный срок.

4. С момента регистрации соглашения об уступке вы становитесь стороной по основному договору. Это очень важный момент, сложный для понимания даже судьями. Можно практически забыть про соглашение об уступке и про инвестора. Все вопросы необходимо решать с застройщиком.

Если по каким-то причинам не удалось получить согласование уступки у застройщика – после регистрации уступки уведомимте застройщика о заключенном соглашении: приложите копию соглашения и отправьте ценное письмо с описью вложения.
Мне довольно часто приходится встречаться с таким ситуациями, когда на письма дольщика застройщик отвечает: извините, но договор у Вас заключен с ООО «Инвестор», деньги вы платили ему, у него и забирайте. Это я говорю про случай отказа от договора и требовании возврата денег. Либо застройщик на вопрос о сроках отвечает, что к основному договору заключено допсоглашение с ООО «Инвестор», согласно которому сроки продлены на 5 лет. Именно для того, чтобы была возможность так отвечать гражданам и придумываются эти схемы.

Но такие действия застройщика не соответствуют нормам закона. С момента регистрации уступки любое соглашение об изменении основного договора в части вашей квартиры застройщик может подписывать только с вами. И не важно, что этот договор заключен между застройщиком и инвестором.

5. Закон содержит основания для одностороннего отказа от договора дольщиком:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; 2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков ( ч. 2 статьи 7 ФЗ №214);
3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства; и др.

В таких ситуациях не допустите ошибки. Отказ от договора и требование о возврате денег должны быть направлены застройщику, а не инвестору. Иск о взыскании уплаченных денежных средств также должен быть предъявлен застройщику.

И даже проценты за пользование деньгами, как это предусмотрено ст.9 ФЗ №214, вы вправе требовать с момента оплаты инвестором, а не с того момента, когда вы платили инвестору на уступку.
Основание – статья 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.»

Порядок расчетов переуступка дду

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ). «Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик. «Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ).

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан.

Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2019 №214-ФЗ). Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре). Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым.

Договор уступки прав требования на квартиру

А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т. е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения.

И меняется система ваших отношений с девелопером

  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ».
  • Переуступка квартиры: как уменьшить риски

    Здесь возможно два варианта:

    • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
    • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

    Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении. Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

    Вернуться к содержанию Советы юриста: Можно оформлять переуступку по договору долевого участия? Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон.

    Дду: особенности и действия при переуступке права собственности

    Денежные расчеты Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом.

    Оплата до договору уступки прав по дду

    Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность. Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам.
    При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику. Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.

    Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг.
    Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

    • Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
    • Передача денежных средств продавцу Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

    Порядок расчетов переуступка дду

    Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

    Содержание статьи Что такое переуступка прав? Как можно купить квартиру по переуступке? Порядок покупки квартиры по переуступке.

    Проверка строительной компании. Сбор документов. Составление договоров. Регистрация договора переуступки.

    Оплата пошлины. Какие есть риски при покупке по переуступке? Особенности покупки новостройки по переуступке. Оформление переуступке «задним» числом.

    Советы юриста: Можно оформлять переуступку по договору долевого участия? Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Видео.

    Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

    • Как считать доли при выдаче свидетельства по наследству
    • Что проверяют при государственной регистрации прав на недвижимость
    • Оформление наследства на квартиру если нет завещания
    • Наследство по завещанию дом в равных долях как получить наследство
    • Необходимый пакет документов у застройщика при покупке квартиры
    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.