Понятие договора купли-продажи недвижимости
Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров.
Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается понятие договора купли-продажи недвижимости, которое дается в статье 549 ГК РФ. Договором купли-продажи недвижимости признается договор, по которому продавец (одна сторона) обязуется передать в собственность покупателя (другая сторона) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, в свою очередь покупатель обязуется принять и оплатить передаваемое в собственность недвижимое имущество.
Форма договора письменная, несоблюдение формы влечет его недействительность.
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли — продажи осуществляется параграфом 7 главы 30 ГК РФ, содержащем специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).
Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли — продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли — продажи товаров.
Введение
договор купля продажа недвижимость
Тема является актуальной, потому что договор купли-продажи недвижимости является центральным договором в системе гражданско-правовых договоров, а также основанием возникновения или прекращения права собственности на недвижимое имущество. Практически каждый день кто-то продает, кто-то покупает дачные домики, коттеджи, квартиры.
Необходимо отметить, что нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи нуждается в дополнении. Поэтому, представляется возможным внести дополнения, которые бы устранили существующие неясности при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости.
Целью работы является исследование правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Задачами работы являются:
1. Рассмотрение понятия, признаков договора купли-продажи недвижимости;
2. Изучение существенных условий договора купли-продажи недвижимости;
3. Рассмотрение формы договора купли-продажи недвижимости;
4. Определение сторон договора купли-продажи недвижимости;
5. Изучение и анализ исполнения договора купли-продажи недвижимости;
6. Исследование особенностей расторжения договора купли-продажи недвижимости;
7. Изучение ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости.
Предметом работы являются правовые нормы, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, а также теоретический материал.
Объектом работы являются общественные отношения, возникающие в результате заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Теоретической основой для написания курсовой работы были использованы следующие работы: Крашенинникова П. В. «Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также статьи из научно-практических журналов, комментарии к Гражданскому кодексу РФ.
При написании курсовой работы были использованы следующие методы научного познания: анализ и синтез, формально-логический, формально-юридический, системный методы.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.
Понятие, признаки договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Этот договор является: консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента государственной регистрации права; возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату); двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 — 491 ГК РФ) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст.
549 — 558 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 29.01.1996. — № 5. -ст. 410.
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором
Специфика договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994. — № 32. — ст. 3301.
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки: во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона; во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей; в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т. е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи.
Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью). Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
Крашенинников П. В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. — М.: Статут, 2024. — С.12.
Таким образом, договор продажи недвижимости — это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
1. Понятие «недвижимость» дается в пункте1 статьи № 130 Гражданского кодекса РФ.При этом выделяются следующие основные признаки:
Стороны: продавец и покупатель: физические и юридические лица. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Как и всякий договор купли — продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:
- Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по обоюдному согласию сторон
- Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в россии
- В течение какого времени оплачивается акредетив при покупки квартиры
- Договор купли продажи с обратным выкупом как не потерять квартиру
- Как вернуть переплату по электроэнергии при продаже квартиры
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости? Помогите разобраться в ситуации. Можно ли решить данную ситуацию самостоятельно?
Договор продажи недвижимости Путеводитель по судебной практике ( высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 549 ГК РФ — Существенные условия договора купли- продажи недвижимости — Заключение договора купли- продажи недвижимости
Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него.
По договору купли- продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его.
Требования к форме договора. Договор купли- продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем Закон установлены следующие существенные условия договора купли- продажи недвижимости.
Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Предметом данного договора может быть также недвижимое. . .
Особенности договора купли- продажи недвижимости — юридическая помощь и юридические консультации. То есть, главными признаками недвижимости является надежная связь с землей, непотребляемость в процессе эксплуатации объекта, а также их особая ценность.
По договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за имущество. . .
• продажа недвижимости ( такие договоры подлежат обязательной государственной Отдельные виды договора поставки регулируются специальными нормативными актами, напр Предметом договора являются вещи, определяемые родовыми признаками ( только. . .
Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( 550). Договор купли- продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. . .
Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли- продажи по признаку предмета Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
И последний признак договора купли- продажи недвижимости, впрочем, как и любого иного имущества — это возмездность. Она может быть выражена в денежном эквиваленте, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание.
ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ- ПРОДАЖИ? Меня совсем запутали, подскажите! Как сейчас поступить?
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли — продажи строится по следующей схеме.
Особенности договора недвижимости — 60 советов адвокатов? Подскажите, умные люди! Помогите разобраться в вопросе?
По договору продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости ) продавец Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли- продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, обладающее признаками оборотоспособности ( ст. 129. . .
Несоблюдение сторонами формы договора купли- продажи недвижимости в силу прямого указания закона ( ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли- продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого? Меня совсем запутали, разъясните как быть. Подскажите, как поступить?
Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него.