Какие могут быть риски при сделки с недвижимостью

Нередки случаи мошенничества при сделках с недвижимостью, это факт. В связи с этим риэлторам необходимо соблюдение некоторых принципов в своей работе:

Тщательно подготавливать документы, проверять приобретаемую недвижимость на юридическую достоверность, проверять документы сторон по сделке, адекватность клиентов. Эти мероприятия необходимы для того, чтобы минимизировать риски признания сделки недействительной.

С последствиями данного факта можете ознакомиться, изучив ст. 167 ГК РФ, риэлторам рекомендую прочитать. Недействительная сделка — это сделка, которая не имеет места быть. Следовательно, никакие юридические последствия не возникают. Приходит время двухсторонней реституции.

Двухсторонняя реституция – обязанность каждой из сторон вернуть все, что было получено по сделке (продавец получает назад квартиру, а покупатель – денежные средства, если они сохранились, само собой).

Конечно же, невозможно предугадать все скрытые проблемы и быть уверенным в «чистоте» сделки, но возможно свести к минимуму риски, если риэлтор будет проверять каждое «узкое» место и обстоятельства по своей сделке.

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми.

Ничтожные сделки

Это сделки, которые являются недействительными по закону изначально. Даже если они правильно оформляются, переход права собственности не произойдет. Чтобы такие сделки признавались недействительными, нет необходимости обращаться в судебные органы.

Стоит обратиться в суд, если имелись какие-либо последствия сделки.

Возвраты совершенных сделок представляют трагедию для клиентов и большие неприятности для риэлтора.

Ничтожность сделки признается на основании:

1) несоответствия сделки требованию законодательства. Например, была сформирована цепь из купли-продажи нескольких объектов. Когда оформлялась приватизация, выяснилось, что нарушили права ребенка. О нарушении стало известно.

Приватизация недействительна, сделка – ничтожна. Остальные сделки признаются недействительными судом.

2) сделки, совершенной с нарушением основ правопорядка. К примеру, при продаже квартиры использовалась поддельная доверенность.

3) притворности и мнимости сделки, не влекущей реальные правовые последствия. Совершены «для вида». Например, во избежание ареста имущества переоформляют его на родственников.

Сделку по дарению отнесут к притворной в том случае, если она совершена в пользу 3-х лиц и представляет собой скрытую продажу.

4) сделки, совершенной недееспособными гражданами. Если такой гражданин продает жилье, оно может быть возвращено законным представителем через суд. В случае совершения сделки в пользу этого лица, опекун может обратиться в суд и ее признают недействительной.

5) сделки, заключенной малолетними гражданами (до 14 лет). Они достаточно редкие, но о них стоит знать.

Оспоримые сделки.

Это сделки, признанные судом недействительными по требованию заинтересованного лица. Они влекут правовые последствия и несут двоякий смысл: если претензии не возникают, то они становятся действительными.

Оспоримость сделки признается на основании:

1) Сделки совершены под давлением, угрозой, обманом и т. д. Признаются недействительными по иску потерпевших.

2) Сделки совершались в неосознанном состоянии. К примеру, продавец испытывал болевой шок или был опьянен. Он может обратиться в суд, а также его родственники и наследники.

3) Сделки совершались гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными. В случае отсутствия согласия опекуна на совершение сделки она может быть аннулирована судом по заявлению.

4) Сделки совершены гражданами от 14 до 18 лет. Лишь по согласию родителей, усыновителей и опекунов они могут распоряжаться своей недвижимостью. Однако лица до 18 лет, заключившие брак, самостоятельно заключает сделки со своей недвижимостью.

5) Когда сделка совершена с совместной собственностью супругов, в независимости на кого она оформлена. Продать такую недвижимость возможно лишь с согласия 2-го супруга. В случае отсутствия согласия сделка опротестовывается в суде.

Сроки, в которые можно обратиться в суд

Чтобы решить все вопросы, связанные с недвижимостью, необходимо обратиться в суд в срок исковой давности. Обращения заинтересованных лиц или сторон сделки должны поступать в суд в этот период для признания недействительности сделки.

Для ничтожной сделки срок исковой давности является 3 года. Для оспоримой сделки – 1 год.

Срок начинает исчисляться со дня, когда лицу стали известны или должны были стать известными обстоятельства, влекущие признание сделки недействительной. Если же стороны скрыли факт совершения сделки, срок исковой давности будет восстановлен судом. Также он будет восстановлен при наличии уважительной причины, по которой гражданин не смог своевременно обратиться в суд.

Какие могут быть риски при сделки с недвижимостью

Оценка рисков при сделках с недвижимостью является основой работы юриста при оказании правовой помощи. Сделки с недвижимостью несут в себе риск для обеих сторон, но наиболее уязвимы оказываются покупатели. Вот далеко не полный список рисков, связанных с покупкой недвижимого имущества или земельного участка.

Признание договора незаключенным

Один из самых неблагоприятных сценариев для покупателя недвижимости. Не говоря уже о том, что для уменьшения налога на сделку, цена в договоре купли-продажи недвижимости может быть значительно занижена, то есть покупатель не сможет доказать, что он заплатил иную сумму, так еще и указанную в договоре сумму истребовать будет проблематично.

Причины, по которым сделки с недвижимостью признаются недействительными может самые разнообразные. Например, в договоре купли-продажи неверно указаны регистрационные данные недвижимости – этажность, адрес, площадь или другие показатели. Поэтому перед подписанием договора мы настоятельно рекомендуем заказать выписку из ЕГРН и сверить данные об объекте.

Признание сделки по недвижимости недействительной

Чтобы сделка с недвижимостью не была признанной судом недействительной, необходима тщательная проверка как продавца, так и его представителей. Нередки случаи, когда недвижимость продается по поддельным документам. Кроме того, если недвижимость принадлежит физическому лицу, необходимо убедиться что имеется разрешение супруга (супруги) или что есть в наличие справка о приобретении недвижимости вне брака.

В случае заключения сделки с юридическим лицом необходимо проверить учредительные документы, для этого заказывается выписка из ЕГРЮЛ. Кроме того нужно проверить стоит ли недвижимость на балансе предприятия и какова его балансовая стоимость. Все эти документы должен предоставить продавец. В случае отказа от сделки лучше отказаться. Кроме документов на недвижимость у юридического лица необходимо также изучение его уставных документов на предмет наличия ограничений на проведение сделок с недвижимостью.

Так в уставе могут быть отражены условия, при которых провести сделку невозможно (например, согласие учредителей или какой-то их части).

Истребование приобретенного имущества

Еще одним риском при покупке недвижимости может стать ее истребование законным владельцем. Такая ситуация может возникнуть если недвижимость ранее была продана по поддельным документам, и впоследствии неоднократно перепродана. При обращении владельца в суд такая недвижимость будет ему возвращена. Чтобы избежать такой ситуации необходимо тщательно проверять недвижимый объект.

В данном случае лучше всего это сделать, заказав ЕГРН выписку о переходе прав собственности, в ней будет отражена вся информация по переходу недвижимости от одного владельца к другому.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества

В случае если порядок совершения сделки с недвижимостью нарушен, и продавец не передал ее по акту или согласно пункту договора, может наступить риск перехода прав третьему лицу. Например, в качестве уплаты за кредит или при инициации банкротства.

Недвижимость с обременение правом третьих лиц

Обременение подразумевает под собой заключение договора залога или аренды. Так если присутствует договор аренды, то новый владелец не может на свое усмотрение использовать имущество до окончания срока аренды. Кроме того имущество может находиться под арестом по требованию третьего лица, имеющего к продавцу материальные претензии. Поэтому проверка имущества на обременение является обязательной процедурой при заключении сделки.

Компания Престо 77 окажет содействие в получении выписок и справок из государственных органов для полноценной проверки имущества перед заключением сделки.

Особенности сделки купли-продажи земли

Покупка земли в собственность так же требует знания законодательства. Например, перед оформлением сделки необходимо уточнить:

    Если целевое назначение земли – сельскохозяйственное, поставил ли продавец в известность органы местного самоуправления о намерении продать участок. Не находится ли земля в санитарной зоне – в этом случае существует масса ограничений по ее использованию. Каково целевое назначение продаваемого участка, и какие существуют ограничения на его использования.
    Чаще всего целевое назначение поменять очень трудно.

Еще одной особенностью сделок с земельными участками является то, что сделка может быть отменена или аннулирована в течение трех лет.

Сопровождение сделок дарения недвижимости

Дарение недвижимости также имеет свои особенности и ограничения. Дарственная на недвижимость может быть признана недействительной, если:

    Договор заключался между хозяйствующими субъектами. От имени несовершеннолетнего владельца имущества. Если дарственная оформлена на чиновника, который не является близким родственником дарителю.
    Имущество подарено социальным и благотворительным организациям, медицинским и прочим социальным учреждениям.

Кроме того, договор дарения, также как и другие сделки с имуществом облагаются налогом в размере 13% от стоимости имущества, от налога освобождаются только близкие родственники дарителя. Допускается отказ или отмена дарения в предусмотренных законом случаях.

Оформление сделки коммерческой недвижимости

Есть особенности приобретения недвижимости для юридических лиц с разным хозяйственным статусом, рассмотрим некоторые из них.

Оформление для ЗАО или ОАО

Для принятия решения о приобретении недвижимости или земельного участка, стоимость которых находится в пределах 25%-50% от балансовой стоимости актива предприятия, необходимо чтобы решение было одобрено советом директоров или акционерами. За большинство голосов при вынесении решения на собрание акционеров по умолчанию считается две трети.

Особенности оформления для ООО

Если иное не предусмотрено уставом, то приобретение недвижимости, чья стоимость превышает 25% от имущества общества, совершается по решению общего собрания большинством голосов. Однако в уставе компании может быть предусмотрен пункт, согласно которому сделки могут совершаться без одобрения совета директоров.

Услуги по сделкам с недвижимостью
Компания Престо 77 оказывает весь спектр юридических услуг по оформлению любых сделок с недвижимостью:
    Оформляем договора купли-продажи жилой недвижимости (домов, квартир). Подготовим договор купли-продажи коммерческой недвижимости (зданий, сооружений, незаконченных объектов строительства, гаражей, чердаков, подвалов и пр. нежилых помещений). Подготовка документов по оформлению аренды или купли-продажи земельного участка в Москве и области. Анализ и правовое сопровождение договоров аренды коммерческих и нежилых помещений. Оперативная помощь в регистрации договора аренды.
    Изменение целевого назначения участка земли. Анализ и правовое сопровождения договоров дарения. Помощь в снятии обременения с недвижимого имущества. Полная регистрация нежилых помещений. Узаконивание самостроя и перепланировки.
    Ввод в эксплуатацию коммерческой недвижимости. Помощь в постановке на кадастровый учет. Полное сопровождение любых сделок с недвижимостью.
    Проверка чистоты сделки. Проверка недвижимого имущества на обременение.
Пакет документов для продавца — юридического лица
    Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности; технический паспорт на объект недвижимости; извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество ( справка-характеристика БТИ ) на отчуждаемый объект недвижимости; справка о балансовой стоимости объекта недвижимости; документ, подтверждающий правовой режим участка земли, на котором размещен объект недвижимости; справка об отсутствии налогового залога — извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества; справка об отсутствии запретов на отчуждение — извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества; устав юридического лица; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; справка ЕГРП; решение высшего органа управления юридического лица о продаже объекта недвижимости; документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица; паспорт и идентификационный код должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица.
Пакет документов для покупателя — юридического лица
    Устав юридического лица; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; справка ЕГРП; справка об отсутствии налогового залога — извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества; решение высшего органа управления юридического лица о приобретении объекта недвижимости; документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица; паспорт и идентификационный код должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица.

Так же мы оказываем помощь в получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Именно с помощью данного документа вы можете проверить недвижимость на обременение и право собственности, а также получить иную актуальную информацию об интересующем вас объекте.

Риски при купле-продаже недвижимости
Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ. Факт принятия покупателем объекта приводит к риску приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками, с незаконно проведенными перепланировками.

Всегда существуют риски признания нелегитимными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенной недвижимости. Чем больше операций с объектом совершалось до Вас, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из Вашей собственности даже после процедуры государственной регистрации недвижимости за Вами. ПРИМЕР 2. Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку.

Какие «подводные камни» Вас ожидают при купле-продаже недвижимости – цель данной публикации.

Остановимся на наиболее распространенных рисках при сделках купли-продажи.

Минимизация рисков при сделках с недвижимостью
Либо второй вариант — оставить доверенность и деньги кому–то из близких, которым Вы можете доверять. Мне предлагают перевести на мое имя, за определенную плату с моей стороны, неприватизированную дачу, которую я потом могу приватизировать на себя. Нынешние хозяева дачи пожилые люди и не в состоянии заниматься приватизацией.

Какие в данной ситуации у меня могут возникнуть негативные риски?

Сама по себе целевая доверенность на покупку определенной квартиры рисков не порождает. Но одной доверенности недостаточно, нужно еще произвести расчеты с продавцом.

И доверять деньги малознакомому человеку не стоит.

Какие могут быть риски при сделки с недвижимостью
Для этого обязательно выяснить, располагает ли он полной суммой и из каких источников он ее получит. Если до покупки ему предстоит продать свою недвижимость, то важно знать, на какой стадии эта продажа, кто у него покупает, как и когда, в общем, понять, какова вероятность того, что к моменту вашей сделки у покупателя на руках будет необходимая сумма. Итак, риски покупки жилья нам понятны, – это признание сделки недействительной, суд, передача недвижимости выигравшему его истцу и перспектива получения уплаченных за объект денег в течение десятилетия, – увы, но исполнение судебных решений по возврату долгов происходит не сразу, в связи с немаленькой ценой квартиры и «отсутствием» суммы у продавца может растянуться на годы.
То же самое касается и покупателя, который для покупки выбранной квартиры берет кредит в банке. Обычно сумма одобренного ипотечного кредита известна заемщику до поиска недвижимости, главное при этом, чтобы он не преувеличил ее в надежде, что добьется у продавца скидки.

Иначе продажа сорвется, и вы, как продавец, потеряете драгоценное время.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.