Облагается ли ндс уступка права требования по договору долевого участия

Реализация прав ДДУ НДС

Вопрос:С нашей организацией (торговля строительными материалами) субподрядчики «рассчитались» по долгам переуступкой права требования на жилое помещение. Мы зарегистрировали договор ДДУ, и не дожидаясь передачи квартиры продаем по переуступке свое право требования физ. лицу. Продаем с наценкой.

В данном случае с суммы наценки нам нужно начислить НДС. Выписывается ли в этом случае счет-фактура? Если да, то на всю сумму продажи или только наценку. Какие бухгалтерские проводки нужно оформить в нашем случае при выбытии ДДУ?

И какой датой проводим операцию? Датой подписания договора цессии или датой госрегистрации ДДУ на физ. лицо? Оплата физлицом будет производится наличными путем внесения на расчетный счет организации после регистрации ДДУ.

Отвечает Александр Ермаченко, эксперт
По общему правилу, реализация имущественных прав (в данном случае — права требования к застройщику) на территории РФ облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ налоговой базой по НДС в отношении операций по уступке права требования по договору участия в долевом строительстве на жилое помещение признается разница между стоимостью, по которой передается имущественное право, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст.

164 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы в отношении указанной операции признается дата регистрации договора уступки права требования (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Счет-фактура в этом случае выписывается в особом порядке и в одном экземпляре (покупателем права является гражданин). Правила заполнения счета-фактуры для данной ситуации полностью представлены в информации файла ответа.

В учете отразите следующие операции:

Дебет 76 субсчет «Гражданин» Кредит 91-1
– реализовано гражданину право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76 (58)– списана стоимость имущественного права требования;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС к уплате в бюджет; Дебет 50 Кредит 76 субсчет «Гражданин»– получены денежные средства от гражданина.

Из рекомендации Как начислить НДС при передаче имущественных прав на жилые дома

Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст.

164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст.

167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

? был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
? произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма «Гермес»» 2 декабря 2019 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2019 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2019 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.
2 декабря 2019 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2019 года:

Дебет 73 Кредит 91-1– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2019 года.

Как оформить счет-фактуру при реализации имущественного права. Организация – участник долевого жилищного строительства, переуступила право требования на квартиру в недостроенном доме человеку

Начисляйте НДС и составляйте счет-фактуру в том же порядке, что и при реализации имущественных прав организациям. Статья 169 Налогового кодекса РФ не предусматривает каких-либо особенностей оформления счетов-фактур при переуступке прав требований физическим лицам.

Строки 1–2б, 5–7 счета-фактуры заполняйте в общем порядке.
В строках 3–4, 8 проставьте прочерки (подп. «е», «ж», «н» п. 1 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

В графе 1 укажите наименование имущественного права. Например, «Уступка права требования на квартиру» (подп. «а» п. 2 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

В графах 1а–4 проставьте прочерки (подп. «а(1)», «б», «в», «г» п. 2 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

В графе 5 нужно указать разницу между стоимостью, по которой организация продает имущественное право на квартиру, и суммой расходов на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ, подп. «д» п. 2 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

Согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, передача имущественных прав на квартиру облагается НДС по расчетной ставке 18/118. Эту ставку укажите в графе 7 (подп. «ж» п. 2 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

Посчитайте сумму налога, которую предъявите покупателю. Сделайте это исходя из стоимости имущественного права с учетом налога (графа 5) и расчетной ставки 18/118 (графа 7). Полученную сумму укажите в графе 8 (п.

3 ст. 155 НК РФ, подп. «з» п. 2 раздела II приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2019 № 1137).

В графе 9 укажите стоимость имущественного права.
В графах 10–11 проставьте прочерки.

Пример заполнения счета-фактуры при переуступке прав требования физическому лицу организацией, являющейся участником долевого строительства квартиры

ООО «Торговая фирма «Гермес»» является участником долевого строительства квартиры. Сумма, уплаченная «Гермесом» за строящуюся квартиру, составила 3 000 000 руб. В сентябре текущего года «Гермес» уступил право требования на квартиру Петрову А. С. за 3 300 000 руб.

Бухгалтер «Гермеса» рассчитал сумму налога следующим образом:
(3 300 000 руб. – 3 000 000 руб.) ? 18/118 = 45 763 руб.

Договор об уступке права требования был зарегистрирован в ноябре. Поэтому бухгалтер «Гермеса» выставил Петрову счет-фактуру и начислил НДС к уплате в IV квартале.

Начисления НДС при уступке имущественного права, вытекающего из договора долевого участия в строительстве

Ситуация

Организация «Альфа» по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 2 000 000 руб. До окончания строительства организация уступает свое право требования организации «Бета» за 2 472 000 руб. (в том числе НДС).

Решение

Сумму НДС организация должна исчислить с разницы между стоимостью уступленного имущественного права, указанной в договоре с покупателем, и расходами на его приобретение, т. е. с 472 000 руб. (2 472 000 руб. — 2 000 000 руб.).

Соответственно, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составит 72 000 руб. (472 000 руб. x 18/118).

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
Перечислены денежные средства по договору участия в долевом строительстве 60 (76) 51 2 000 000 Договор участия в долевом строительстве, Выписка банка по расчетному счету
Отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого ему права требования 62 (76) 91-1 2 472 000 Договор участия в долевом строительстве, Соглашение об уступке права требования
Списано уступаемое право в сумме цены, фактически уплаченной по договору о долевом участии в строительстве 91-2 60 (76) 2 000 000 Соглашение об уступке права требования
Начислен НДС 91-2 68 72 000 Счет-фактура
Получены денежные средства в оплату права 51 62 (76) 2 472 000 Соглашение об уступке права требования, Выписка банка по расчетному счету

ПРИНЯТИЕ К ВЫЧЕТУ НДС

ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА

И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

НДС, предъявленный контрагентами при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые используются в операциях по передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места, вы можете принять к вычету на общих основаниях. Ведь приобретенные товары (работы, услуги, имущественные права) используются для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС.

При этом покупатель сможет принять к вычету сумму налога, предъявленную вами, на общих основаниях, если он будет использовать приобретенное право для осуществления операций, облагаемых НДС.

Подробнее об условиях применения налоговых вычетов по НДС вы можете узнать в разд. 13.1.1 «Условия для применения вычета по НДС».

НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

По общему правилу налоговая база при передаче имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, полученных как в денежной, так и в натуральной форме (п. 2 ст. 153 НК РФ).

Иное правило действует при расчете налоговой базы при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи или машино-места. По таким операциям она определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение прав (п. 3 ст.

155 НК РФ).

Заметим, что налоговая база, рассчитанная с разницы между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ, будет меньше, чем налоговая база, исчисленная с общей суммы выручки от операции согласно п. 2 ст. 153 НК РФ.

То есть порядок, предусмотренный ст. 155 НК РФ, выгоднее для налогоплательщика.

При передаче имущественных прав на иные объекты недвижимого имущества (в том числе на нежилые помещения) специальных правил исчисления налоговой базы по НДС гл. 21 НК РФ прямо не предусматривает. А значит, налоговую базу следует исчислять с общей суммы выручки согласно п. 2 ст. 153 НК РФ. Тем не менее на практике нередко возникает вопрос: можно ли в отношении таких операций применять правила п. 3 ст.

155 НК РФ, более выгодные для налогоплательщика?

По мнению Президиума ВАС РФ, определять налоговую базу как разницу между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение можно при передаче имущественных прав на любое недвижимое имущество, в том числе и на то, которое в п. 3 ст. 155 НК РФ не указано. Обосновывая свой подход, Президиум ВАС РФ исходил из того, что имущественные права на те виды имущества, которые перечислены в п. 3 ст.

155 НК РФ, и на иные виды недвижимости относятся к одному виду объектов гражданских прав. Поэтому к ним должны применяться одинаковые правила исчисления НДС. Тем более что в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения в налоговом законодательстве не предусмотрено каких-либо особенностей (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2019 N 13640/09).

В последних разъяснениях ФНС России рекомендовала нижестоящим налоговым органам руководствоваться подходом, который выражен в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ (Письмо от 27.06.2019 N ГД-4-3/12291). Рекомендации согласованы с Минфином России Письмом от 22.04.2019 N 03-07-15/18513. Отметим, что эти разъяснения ФНС России дала в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения, тогда как Президиум ВАС РФ распространяет свой подход на все виды объектов недвижимости.

Ранее официальные органы разъясняли, что применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на те виды недвижимого имущества, которые в данной норме прямо не поименованы, недопустимо ни в каких случаях (Письма Минфина России от 07.02.2019 N 03-07-11/2927, ФНС России от 08.02.2019 N КЕ-4-3/1907@, УФНС России по г. Москве от 28.03.2019 N 09-11/30092).

Правоприменительную практику по вопросу о том, облагается ли НДС передача прав на нежилые помещения (за исключением гаражей и машино-мест), см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Подход, выраженный Президиумом ВАС РФ, по существу расширяет применение п. 3 ст. 155 НК РФ, и это выгодно налогоплательщикам. А поскольку Минфин России и ФНС России выразили свое согласие с этой позицией, мы полагаем, что вероятность претензий со стороны проверяющих невелика, по крайней мере в тех случаях, когда правила п. 3 ст.

155 НК РФ применяются при передаче имущественных прав на нежилые помещения.

Дата добавления: 2019-09-22 ; просмотров: 46 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ

Облагается ли ндс уступка права требования по договору долевого участия
Все права на материалы сайта ГАРАНТ. РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала. Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Портал ГАРАНТ. РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу
– графа 9 – полная стоимость переданных имущественных прав с учетом НДС (стоимость по договору). Согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
С учетом изложенного полагаем, что сумма НДС, предъявляемая при уступке и переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, должна быть рассчитана как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав, умноженная на ставку 18/118.
НДС по авансам, полученным при уступке прав требований по договору долевого участия (ДДУ)
На дату госрегистрации договора уступки прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС со всей суммы предварительной оплаты.

Положения учетной политики в данной ситуации — не аргумент при отстаивании организацией своей позиции в случае предъявления претензий со стороны ИФНС. При уступке имущественного права на жилые дома, жилые помещения, доли в жилых домах, жилых помещениях первоначальный кредитор (первый участник долевого строительства) должен уплатить НДС (по общему правилу — пп. 1 п. 1 ст.

146 НК РФ). Налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передается имущественное право, с учетом НДС и расходами на приобретение этого права (если эта разница отрицательная либо равна нулю, НДС не уплачивается) (п. 3 ст.

155 НК РФ, письма Минфина РФ от 02.03.2012 № 03-07-11/58, от 01.02.2012 № 03-07-11/26).

По нашему мнению, определить налоговую базу по НДС по договору уступки права требования в данной ситуации возможно только в момент, когда одновременно выполняются следующие условия:
Особый порядок обложения НДС операций по уступке инвестиционного права
Налоговая база по НДС на день уступки права требования в этом случае составит 10 000 000 руб. (40 000 000 руб. — 30 000 000 руб.). Сумма налога, которую необходимо уплатить в бюджет, — 1 525 424 руб. (10 000 000 руб. x 18/118). Постановление Правительства РФ от 26.05.2009 N 451 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914».
Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914. А что сейчас? Итак, согласно обновленным Правилам при уступке инвестиционных прав, операции по которой облагаются НДС в особом порядке (с межценовой разницы), в графах 1 — 9 отражаются следующие сведения:
в графе 4 — цена переданного имущественного права за единицу измерения по договору (контракту) без учета НДС;

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.