Можно ли купить машиноместо без покупки квартиры

Как правильно продать паркинг в общей долевой собственности и не платить налог?

Прямая продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, процесс долгий и трудоемкий. Из-за этого их владельцы ищут другие способы совершения сделки с потенциальным покупателем, но большинство из них требует уплаты значительной суммы в качестве налога. Однако выходы из данной ситуации существуют.

Содержание статьи:

Почему продажа паркинга является проблемой?

До вступления в силу последних изменений в законодательстве (о них мы расскажем ниже) граждане, владеющие местом в паркинге, закрепленном за жилым комплексом, при попытке продать такое место сталкивались с большим количеством препятствий. Основной проблемой было то, что владение паркингом могло осуществляться только в форме долевой собственности. Ввиду этого при продаже машино-места возникала необходимость предварительно оповещать всех сособственников и предлагать им воспользоваться правом преимущественной покупки (стандартная процедура при продаже общей долевой собственности).

Даже в теории подобный механизм выглядит не очень удобным, а на практике ситуация, как правило, складывалась еще более плачевно. Ведь паркинг (обычно подземный) зачастую является атрибутом больших многоквартирных домов, число парковочных мест (а значит и собственников) в которых может вполне достигать 200-300 единиц. И от каждого из них потребуется письменное согласие на продажу доли в совместной собственности.

Чтобы его получить, приходилось предпринимать следующие шаги:

1. Узнавать личные данные всех собственников (ФИО и адрес). Если жилой комплекс не новый, то часть граждан могла разъехаться по другим городам или даже странам, и узнать их адрес в таком случае было большой проблемой.
2. Осуществлять процедуру уведомления. Для этого требовалось подписывать с каждым собственником отдельную бумагу у нотариуса, что выливалось просто в гигантские расходы. Второй вариант – отправление заказных телеграмм с уведомлением. В них указывалась цена предлагаемого объекта и сроки, отведенные на ответ. Отсутствие ответа в течение месяца трактовалось как отказ от покупки, после чего сделку можно было зарегистрировать. Таким образом, даже если все проходило гладко, объем усилий и необходимых расходов был очень большим.

Кроме того, собственность можно было просто подарить потенциальному покупателю, однако в этом случае одариваемому приходилось платить налог в 13%. Причем не от рыночной, а от кадастровой стоимости паркинга, что делало сделку невыгодной.

Нововведения в законодательстве

Согласно принятому документу машино-место в паркинге теперь можно зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости, а, следовательно, его купля-продажа больше не будет связана с какими-либо ограничениями. Помимо этого была снижена ставка налога на владение местом (раньше приходилось уплачивать 0.5% кадастровой стоимости как за нежилое помещение, а сейчас паркинг выделен в отдельную категорию со ставкой в 0,1%).

Порядок регистрации машино-места как объекта недвижимости следующий:

1. Сбор документов, подтверждающих право собственности (обычно в качестве таковых предоставляются договор долевого участия, договор купли-продажи, дарственная и т. п.).
2. Приглашение кадастрового оценщика для постановки объекта на учет и составления на него технического плана.
3. Передача документов на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать как посредством личного обращения в любой многофункциональный центр, так и с помощью обычной либо электронной почты. Стоимость регистрации – 2 тысячи рублей. Примерный срок 5-12 дней.

После того как паркинг зарегистрируют, его можно будет свободно продать, обменять, подарить и т. п. Отдельно стоит остановиться на порядке уплаты налога при продаже. Поскольку сегодня машино-место легко зарегистрировать в качестве объекта недвижимости, ситуация с налогом не стоит так остро как раньше. Если паркинг находится во владении более 3 лет (отсчет ведется со дня регистрации в Росреестре), налог не придется платить совсем.

В ином случае можно воспользоваться налоговыми вычетами.

Тут можно выбрать один из вариантов:

• Фиксированный вычет в 250 тысяч.
• Вычет на сумму расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества.

Например, у нас имеется паркинг, который был куплен за 500 тыс. рублей. Мы собираемся продать его за 700 тысяч рублей. Сумма налога на продажу в зависимости от выбранного вычета может составить:

1. (700 – 250 ) х 13% = 58,500 рублей.
2. (700 – 500 ) х 13% = 32,500 рублей.

Альтернативные варианты продажи

Если по каким-либо причинам паркинг не получается зарегистрировать по методу, указанному выше, и он находится в общей долевой собственности, то существуют следующие способы продажи его с минимальным налогообложением:

• Передача посредством новации

Для примера возьмем все тоже машино-место, которое мы хотим продать по условной цене в 700 тысяч рублей. В первую очередь с будущим покупателем нужно заключить договор займа на вышеуказанную сумму и написать расписку от руки о том, что нами была получена данная сумма. Спустя некоторое время (1-2 месяца, точные даты возврата можно прописать в договоре) погасить задолженность мы,естественно,не сможем.

И дабы возместить причиненный ущерб заключается соглашение о новации долгового обязательства в отступное, по которому в счет погашения займа отдаем наш паркинг, после чего новый владелец может спокойно регистрировать его как свою собственность. Вся суть в том, что описанное выше правило преимущественного права покупки (из-за которого при обычной продаже возникает обязанность известить других собственников) не распространяется при передаче имущества в результате новации.

Данный способ заключается в следующем:владелец машино-места дарит некоторую долю (например, 1/100) от своего права собственности будущему покупателю. Налоговая ставка при этом будет минимальной, поскольку размер доли очень мал. Затем покупатель регистрирует свое право собственности на сотую часть от паркинга, а остальные 99/100 покупает по обычному договору купли-продажи (порядок налогообложения по нему описан выше).

При такой схеме правило преимущественной покупки также не действует, так как покупатель на момент заключения сделки является сособственником имущества.

Видео сюжет расскажет, как грамотно распорядится своей долей

Перспективны ли инвестиции в машино-места?

Жилищное строительство является одним из самых популярных объектов для инвестиций, однако такой вид инвестирования ограничен высоким порогом вхождения. Если инвестор располагает меньшими суммами, то в качестве объекта для инвестирования можно рассмотреть машино-место. Вопрос только в том, насколько это выгодно, и как лучше поступить с приобретением – перепродать или же сдавать в аренду?

Есть несколько вариантов подобных вложений – гараж, расположенный недалеко от жилого дома, или подземный паркинг. Под паркинг обычно отводится несколько этажей под землей, и в продаже они находятся довольно длительное время. Стоит ли вкладывать свои средства в подобные объекты?

И будет ли выгодна данная покупка, если цель данного приобретения – дальнейшая перепродажа или сдача в аренду?

Инвестиции выгодны, но не везде

Перед приобретением гаража нужно хорошо обдумать его характеристики. Дешевле всего купить гараж еще на этапе строительства: когда на месте нового дома только котлован, то и стоимость приобретения будет минимальна.

Иногда появляется возможность приобрести уже готовый гараж в каком-нибудь спальном районе, но такая затея может обернуться неудачей: люди с достатком ниже среднего обычно не могут себе позволить такие покупки, а сдавать гараж в аренду невыгодно из-за длительного периода окупаемости.

Свои размышления по этому поводу высказал директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Он считает, что машино-место в паркинге жилого дома может послужить хорошим объектом для инвестиций. Но для того, чтобы данный объект недвижимости стал максимально привлекательным для инвестора, он должен обладать целым рядом достоинств, и приобретать его нужно еще на старте строительства по минимальной цене.

Арсланов пояснил, что машино-места в бюджетных жилых комплексах спальных районов обычно продаются плохо. Людям еще предстоит сделать ремонт в новой квартире, поэтому они редко предусматривают в своем бюджете средства на приобретение машино-места. Чаще всего, предпочитают арендовать.

Но доходность от аренды ничтожно мала по сравнению с той прибылью, которую можно получить, перепродав машино-место после завершения строительства. Да и срок окупаемости в таком случае затягивается на годы.

Скептически настроен к идее приобретения машино-места в домах эконом- или комфорт-класса директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов. Он считает подобные вложения неперспективными, поясняя свою точку зрения тем фактом, что в жилищных комплексах данной категории всегда остается нереализованным некоторое количество машино-мест. Фетисов не рекомендует инвестировать свои средства в подобные объекты, справедливо полагая, что застройщик всегда больше заинтересован продать свободные места и предоставить на них скидку конечному покупателю.

Перспектива — в элитных гаражах

Несколько иначе выглядит ситуация в центре столицы. Здесь постоянно расширяется зона платных парковок, и люди уже привыкли к тому, что за место для автомобиля нужно платить. Граждане, живущие в центре, уже давно задумываются над этой проблемой, тем более что больших многоуровневых паркингов явно недостаточно, а обеспеченные люди вполне могут позволить себе дорогую покупку.

Инвестирование в машино-места элитных жилищных комплексов Рустам Арсланов считает более перспективной идеей, но акцентирует внимание на размерах подобных инвестиций. Ведь приобретение гаража в центре Москвы по стоимости сравнимо с покупкой квартиры на окраине столицы на этапе строительства.

Арсланов убежден, что инвестиционная покупка машино-места в сегментах недвижимости бизнес- и элит-класса может принести ощутимую прибыль. По его мнению, машино-места в центре столицы более востребованы, независимо от того, где люди живут — в старых домах или новостройках. Отведенных парковочных мест на всех не хватает, к тому же люди просто не желают оплачивать парковку на улице.

Повышенный спрос наблюдается на подземные парковочные места, ведь в центре столицы отдельно стоящих многоуровневых паркингов нет.

Существенный недостаток такого способа инвестирования – это высокая стоимость данного типа недвижимости. Максимальная стоимость парковочного места в центре столицы может достигать 4,5 млн. руб., что вполне сопоставимо с приобретением однокомнатной квартиры где-нибудь в ближнем Подмосковье.

Василий Фетисов считает, что растущий спрос на машино-места в элитных комплексах выгоден прежде всего застройщикам, и многие из них заинтересованы в подобных продажах. Приобрести машино-место отдельно от квартиры будет не так-то и просто.

Гараж или жилищное строительство?

В цифрах картина выглядит следующим образом: одно машино-место в центре может стоить от 1,5 до 4,5 млн. руб., приблизительно столько же стоит однокомнатная квартира в Подмосковье. Но аренда квартиры принесет ее владельцу 15-25 тыс. руб. в месяц, а парковочное место – только 7-10 тыс. руб. Так стоит ли вообще задумываться об инвестициях в машино-места?

Василий Фетисов считает, что по своей эффективности инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов в Москве значительно уступает инвестициям в жилищное строительство. Что касается небольших площадок с выгодным расположением, то они будут востребованы у девелоперов.

Альтернативные варианты для инвестирования

Альтернативным вариантом вложения средств профессионалы считают технические помещения, расположенные рядом с квартирами. Это могут быть кладовки или другие объекты недвижимости, которые обязательно будут востребованы на рынке уже в ближайшем будущем.

Рустам Арсланов считает подобный вариант достойной альтернативой для тех инвесторов, у которых не хватает средств на приобретение квартиры. В настоящее время спрос на просторные апартаменты снизился, люди чаще всего приобретают небольшие квартиры-студии площадью от 19 кв. м. Уже через несколько лет после ввода жилья в эксплуатацию, у жителей наверняка появятся вещи, которые просто негде будет хранить. Поэтому дополнительная площадь на первых этажах новых домов (кладовые) обязательно будут пользоваться спросом.

К тому же, на начальном этапе строительства стоимость такой недвижимости невысока. В предложениях ГК «Гранель» цена одного квадратного метра технического помещения значительно ниже, чем квартиры, и в среднем составляет 40 тыс. руб.

В условиях рыночных отношений цены на недвижимость зависят от множества факторов: