Что входит в оплату коммунальных услуг при аренде нежилого помещения

Необходимо ли заключать договор аренды общего имущества многоквартирного дома с управляющей компанией в связи с размещением баннеров на окнах арендуемого нежилого помещения?

В силу ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2019 № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из данной нормы заключение договора на установку и эксплуатацию рекламных баннеров с управляющей компанией необходимо при их размещении на имуществе, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2019 № 491 (далее – Правила). Согласно подп. «в», «г» п. 2 Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции).

Однако названные нормативные акты не регламентируют правовой режим окон отдельного помещения, принадлежащего одному собственнику, формулируя только определяющий признак общего имущества многоквартирного дома – его предназначение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев суды исходят из того, что оконные проемы отдельного помещения, принадлежащего конкретному собственнику, не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку конструктивно относятся к помещению и не предназначены для содержания и обслуживания иных помещений в доме. Данная позиция находит подтверждение и в судебной практике (см. постановления ФАС Поволжского округа от 19.04.2019 по делу № А57-2524/2019, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 № 12АП-1940/12, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2019 № 02АП-4692/2019; решения Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2019 по делу № А73-13525/2019, Арбитражного суда Омской области от 22.07.2019 по делу № А46-14369/2019, Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2019 по делу № А65-29679/2019, Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2019 по делу № А57-2524/09, а также решения Сормовского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22.02.2019 по делу № 2-415/11 и Первомайского районного суда г. Ижевска от 28.07.2019 по делу № 2-1890/11).

Между тем в судебной практике существует и противоположный подход. В ряде случаев суды приходят к выводу, что окна арендуемого помещения, не относящегося к общему имуществу, являются частью фасада дома и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2019 по делу № А56-53397/2019, Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 № 03АП-6363/13; решение Кировского районного суда г. Томска от 23.08.2019 по делу № 2-1844/12).

Таким образом, вопрос об отнесении окон нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме зависит от конкретных обстоятельств и может быть решен только судом. Если окна будут признаны общим имуществом, для размещения на них рекламной информации организация должна будет заключить с управляющей компанией соответствующий договор, а за период бездоговорного пользования с нее может быть взыскано неосновательное обогащение.

судебные споры, регистрация предприятий, сопровождение тендерных процедур

Может ли арендатор заключить договор на коммунальные услуги с управляющей компанией?

Вопрос: Может ли арендатор заключить договор на коммунальные услуги с управляющей компанией?
История: Управляющая компания с нами расторгла договор на коммунальные услуги и отключило свет. Мы — арендаторы.

Мы считаем действия УК незаконными по следующим основаниям:
Расторжение договора произведено с нарушением закона, поэтому в соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, последовавшее за расторжением договора отключение от электроэнергии является незаконным.

В силу ст. 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 ГК РФ.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу ст.

305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Ни законом ни договором не предусмотрен в данном случае односторонний отказ от заключения договора.

В соответствии с ч.2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Основанием для заключения договора на энергоснабжение, в силу п.34 Постановления Правительство Российской Федерации от 4.05.2019 N 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии» являются, документы, подтверждающие в том числе, право аренды.

Обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи подтверждается сложившейся судебной практикой: Постановлением ФАС Московского округа от 29.03.2019 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346, Определением ВАС РФ от 25.05.2019 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2019.

Ответ: Арендатор не может заключить договор на содержание имущества
См. Постановления Президиума ВАС от 17.04.2019 № 15222/11 и от 12.04.2019 № 16646/10

Заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме. Сейчас аренда оспаривается другими собственниками жилья. Правомерно ли это?

Заключили договор аренды на 1 год нежилого помещения в многоквартирном доме. на него стали претендовать другие жильцы нашего подъезда. хотят поделить аренду. могут ли?

п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Вероятно, в Вашем случае нарушена процедура принятия решения об аренде, т. е. это решение не принималось на общем собрании и получается, что права других собственников нарушены

Вы также можете ознакомиться с похожей проблемой на нашем сайте /problem/13404

Добрый день! по решению собственников жилья, было принято это помещение отдать в аренду жильцам, а председатель ТСЖ заключил договор со мной на аренду. могут ли сейчас соседи расторгнуть этот договор?

с точки зрения закона, не могут, решение об аренде принято, а выбор арендатора остается за управляющей компанией, в Вашем случае ТСЖ, которое от имени собственников осущетсвляет управление общим имуществом

Не соглашусь с экспертом Евгенией.

Если существует решение общего собрания собственников, которым прямо предусмотрено кому и на каких условиях передать помещение по договору аренды, то ТСЖ не имело право распоряжения тем же имуществом.

исключение возможно, если существует решение общего собрания собственников МКД, которым они диллегировали ТСЖ заключать от имени собственников МКД, договоры аренды общего имущества.

и то, в случае передачи спора в суд, суд встанет на сторону собственников МКД, которые против заключения договора аренды.
Конечно, чтобы на 100 % дать верный ответ, хотелось бы знать даты решения собственников МКД, дату избрания ТСЖ, дату договора аренды.

Кто заключает договор аренды нежилого помещения многоквартирного дома

Так выглядит начало шаблонного договора аренды. Не стесняйтесь дописывать в него свои пункты

Сроки

Если не указать в договоре срок действия, то в случае с арендой он будет считаться бессрочным. Это значит, что ваш арендодатель может отказаться от исполнения договора, предупредив вас об этом за 3 месяца.

Чаще всего договора аренды заключают на срок до одного года — чтобы не регистрировать их в Росреестре. Если в вашем договоре написано 11 месяцев или 364 дня — удостоверьтесь, что дальше есть пункт о приоритетном праве продления аренды. Но об этом чуть позже.

Порядок урегулирования споров

В этом пункте обычно указывается, что все споры решено урегулировать в первую очередь с досудебном порядке — это стандартный пункт. Обратите внимание на то, в каком суде предлагается разбираться, если не получилось договориться мирно.

Помните, что договор — это заключение между двумя людьми, которое может содержать любую информацию, если это не противоречит закону. Арендодатель может предложить вам свою версию договора, указав, что это «шаблон» или «одобренный юристами вариант». Если в нем есть пункт, которые не устраивают вас — предложите их исключить из договора или переписать.

Отказывается — взвесьте, насколько эти пункты опасны для вас. Установленного законом образца договора аренды нежилого помещения нет, поэтому не слушайте отговорки о юристах и шаблонах, предлагайте свои варианты соглашения.

Шаг 3. Обратите внимание на штрафы, деньги и порядок расторжения

Если говорить не об откровенно мошеннических схемах, то в договорах аренды нежилых помещений стоит обращать внимание на два ключевых пункта.

Ответственность за неисполнение. Так называют часть, в которой обычно содержится множество пунктов для вас и практически ничего для арендодателя. Внимательно прочитайте часть, где говориться о штрафах для вас, лучше с юристом.

Вам нужно осознавать, что вы действительно согласны выплатить неустойки и пени, если нарушите условия договора. Главный пункт обычно — штраф за неуплату. Взыскивается в процентах на каждый день просрочки.

Порядок расторжения

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были ясно прописаны условия пролонгации. Например, что у вас, при условии надлежащего исполнения договора, есть преимущественное право на продление аренды.

Важно добавить, что договор стороны могут расторгнуть только по обоюдному согласию. Если арендодатель настаивает на праве одностороннего расторжения, убедитесь, что вы готовы к такому повороту событий. Настаиваете на как можно большем сроке, за который вас обязаны уведомить о расторжении — например, хотя бы за 5-6 месяцев.

Оплата и повышение аренды

В договор нужно внести условия повышения стоимости аренды. Обычно так и пишут — арендодатель имеет право повысить стоимость договора не чаще одного раза в год максимум на N%. Оповестить о повышении арендодатель обязан за N дней.

Важно: укажите в договоре, что срок оплаты считается с момента отправки, а не поступления платежа — иначе придется отвечать за задержки из-за банков.

Шаг 4. Уточните тонкости

Если вы заключаете договор аренды больше чем на шесть месяцев и настроены на долгосрочный бизнес в этом месте, обязательно отдайте документ проверенному юристу — в каждой ситуации может быть огромное количество тонкостей, универсальных решений нет.

Дополнительные деньги

Иногда сумма, которую арендодатель просит за использование помещение — не все фактические траты на офис. В договоре вас могут обязать оплачивать:

  • Оплата коммунальных услуг — заранее убедитесь, что везде установлены счетчики. Если их нет, внимательно читайте, что написано в договоре. Есть разница между «по тарифам, установленным министерством такой-то области» и «по нормативам», которые установлены непонятно кем. Если формулировка максимально расплывчата и содержит лишние слова — возможно, вам придется оплачивать счета, которые выставил сам арендодатель.
  • Уборка помещений — арендодатель может нанять странную клининговую службу, которая берет за услуги в 10-100 раз дороже средней цены по рынку. Лучше всего настаивать на обязанности арендатора содержать офис в чистоте — так будет проще.
  • Охрана. Узнайте, сколько стоит оплата услуг и какие правила есть для повышения оплаты.

Арендные каникулы

Устоявшейся практики нет, но обычно в какой-то форме арендодатель идет бизнесу навстречу. Например, вы можете договориться сделать ремонт в счет аренды. Или взять обязательство сделать ремонт, но при этом не платить 2-3 месяца.

Или вовсе обойтись без арендных каникул, если помещение уже готово к работе.

Допуск в помещение

В договоре может быть пункт, в котором вас обязывают пропускать в помещение в любое время самого арендодателя и его представителей. Иногда дописывают, что если ваше разрешение не получено, то арендодатель может сделать это самостоятельно.

Изменение условий договора в одностороннем порядке. Обычно вам предлагают следить за изменениями самостоятельно, с помощью специального раздела на сайте управляющей компании или где-то еще. Обязательства у арендодателя оповещать об изменениях нет. Избегайте такой ситуации — фактически, вам могут поднять стоимость аренды, выселить или сделать что-то еще когда и как угодно.

Конечно, потом можно будет апеллировать к незаконности таких действий и долго судить, но разве вам это нужно?

Акт приемки

Укажите в договоре, что вы въедете в помещение только после подписания акта приемки — это нужно сделать за несколько дней до фактического переезда. Вносите в акт как можно больше информации — трещина в стене, состояние окон и дверей. Если в помещении есть что-то сломанное — обязательно укажите это в акте.

Добавьте в акт информацию обо всех предметах, что есть в помещении — стулья, столы, шкафы, витрины, даже чайник. Можно выбросить старый письменный стол и разваливающийся шкаф, а затем получить претензии от арендодателя на круглую сумму.

Шаг 5. Соберите документы

При заключении договора аренды от вас потребуется несколько документов:

  • Выписка из ЕГРЮЛ (если не регистрируете в Росреестре, можно обойтись без нее);
  • Копия свидетельства о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • Банковские и почтовые реквизиты;
  • Копии учредительных документов — для ООО;
  • Копия паспорта;
  • Документ, подтверждающий ваше право заключать договор — если вы выступаете как менеджер от ООО.

Обычно этого достаточно для стандартного договора о передаче помещения во временное использование.

Шаг 6. Подпишите предварительный договор

Такой документ могут назвать письмом о намерениях или «договором задатка» — встречаются разные вариации. Суть в том, что вы фиксируете ваши договоренности о намерении заключить договор аренды, чтобы помещение не сдали другим людям, пока вы собираете документы и ведете переговоры о несущественных условиях договора.

В таком письме стоит кратко описать характеристики помещения, указать срок аренды и указать последствия отказа от аренды. Иногда по этому же предварительному договору с будущих арендаторов берут «залог». Могут написать, что если вы решите отказаться от заключения договора, то деньги не возвращаются. Здесь есть тонкость, нужно отличать задаток и аванс:

Задаток

Если переданные деньги в расписке назвать так, то для него обязательно подписывать отдельный договор, согласно ст. 380 ГК РФ. Если не сделать письменное соглашение, сумма будет считаться авансом. Заверить такой документ можно у нотариуса.

По условиям задатка если арендатор откажется от договора даже по уважительной причине, то деньги останутся у арендодателя. Если же наоборот, то владелец помещения должен вернуть деньги и обычно отдать такую же сумму сверху — тут как договоритесь.

Аванс

В законе само определение термина не установлено, поэтому трактовка строится на практике судебных разбирательств. Фактическое отличие от задатка — если вы решите отказаться от заключения договора, то арендодатель будет обязан отдать вам всю сумму без каких-то штрафных санкций.

Шаг 7. Подпишите договор

Когда вы утрясли все разногласия, договорились по всем пунктам и даже заключили предварительный договор — не расслабляйтесь. Не подписывайте готовый договор сразу — возьмите паузу на сутки, прочитайте еще раз договор вечером и свежим взглядом с утра.

На встрече с арендодателем будьте внимательны. Ситуация может быть такой — вам сбросили копию документа на почту, вы прочли и со всем согласны. На встрече вам предлагают распечатанный договор.

Прочитайте то, что вам дают — может быть, перед печатью в него внесли какие-то изменения.

Подписывайте только тот экземпляр договора, который прочитали.

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.