Какие гарантии у дольщика по договору долевого участия фз 214

214 фз в 2024 году — Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она?

Эксперт рынка недвижимости рассказал о том, как происходит процедура покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии дает 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, рассказал эксперт рынка недвижимости Алевтина Масалева.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определенную квартиру», — говорит Алевтина.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершенного строительства. Продавать в нем квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи.

В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищенная форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации.
Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз.

«Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нем будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продает по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: «Я вас не знаю, до свидания».

Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несет ответственность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определенную защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Алевтина. — На застройщика возлагается определенный штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищен только самим договором, а не законом»

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом еще не существует, но он очень четко прописывает параметры квартиры: этаж, ее номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры.

В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения»

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом.

Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Алевтина.

С 1 июля 2024 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2024 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счета только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заемщики будут у банков, а не у покупателей.

Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Что такое 214-ФЗ, и чем он поможет вкладчикам?

К сожалению, большое количество людей, пытающихся сэкономить на приобретении недвижимости, оставались обманутыми мошенниками. Немудрено, что так много российских граждан «клюнуло» на эту удочку: гораздо выгоднее купить жилплощадь, пребывающую на этапе строительства, чем готовую квартиру втридорога.

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

После рассмотрения множества исков в суде от обманутых дольщиков, Госдума решила принять новый закон о защите вкладчиков в строительном бизнесе.

В 2024 году был принят 214-й Федеральный Закон об участии в долевом строительстве домов и других объектов недвижимости.

Здесь вы ознакомитесь с сутью закона 214-ФЗ, а также с его главными достоинствами и недостатками.

Суть Закона 214-ФЗ

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

Это своеобразное доказательство того, что у покупателя все в порядке с документами. Но это не значит, что исключаются непредвиденные ситуации в процессе строительства.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

Изменения в законе 214-ФЗ

В 2024 году Закон 214-ФЗ О долевом строительстве был пересмотрен, вследствие чего были внесены некоторые изменения в его структуру.

После этих изменений вкладчики стали чувствовать себя уверенней, ведь появилось самое главное – четко установленные обязательства застройщика перед дольщиками.

Какие положения закона были изменены?

• В случае нарушения договора между вкладчиками и компанией-строителем средства возвращаются дольщикам; также застройщик оплачивает штрафные санкции.
• Ответственность компании-застройщика должна быть застрахована в компании, которая имеет не менее 400 миллионов рублей собственных средств, уставной капитал не меньше чем 120 миллионов рублей, и существует на страховом рынке более пяти лет.
• Гарантия возврата средств вкладчикам за счет поручительства в банке, уставной капитал которого не меньше 200 миллионов рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке — читайте тут.

Закон 214-ФЗ: краткое содержание и основные нюансы

Перед тем, как заключить договор долевого участия, необходимо учесть все важные моменты Закона 214-ФЗ О долевом строительстве:

• В договоре должны быть зафиксированы четкие сроки окончания стройки без последующего изменения даты компанией-застройщиком.
• Не забывайте о дате, в которую квартира передается в вашу собственность. Именно с этой даты начинается исчисление нарушение срока.
• Необходимо прописать точный адрес суда, в котором будут проходить возможные разбирательства между компанией и дольщиками. Мошенники могут пригласить вкладчика в суд в совершенно другом городе или районе, в который будет накладно ездить на каждое заседание. Не забудьте об этом аспекте.
• Необходимо обозначить в договоре точную площадь купленной квартиры. В противном случае вам придется доплачивать за дополнительные метры, если застройщик предоставит квартиру поменьше.

Как выбрать этаж и планировку квартиры в новостройке — узнайте здесь.

Содержание Закона 214-ФЗ.

Ответственность обеих сторон договора согласно 214 ФЗ

Как мы уже заметили, данный Закон 214-ФЗ О долевом строительстве не предусматривает предоставление квартиры в собственность вкладчику; но гарантирует возврат денежных средств дольщиков в том случае, если стройка не будет завершена до конца. 214 закон предусматривает защиту прав не только вкладчиков, но и застройщика.

Поэтому на дольщиков при строительстве накладывается определенная ответственность в случае нарушения договора.

Пример из практики

Если вкладчик не придерживается условий договора, за каждый день просрочки он вынужден выплачивать застройщику 1/300 ставки рефинансирования.

Поэтому, как и застройщик, так и дольщики должны нести полную ответственность за свои действия.

Подводим итоги по 214 Федеральному Закону

Существует еще один безопасный способ получить квартиру в собственность от застройщика. Компания предлагает дольщикам вносить средства уже на окончательном этапе строительства, что существенно снижает риски со стороны вкладчиков.

Однако, стоимость таких квартир существенно отличается от цены на недвижимость, пребывающей на самом начальном этапе строительства. В таком случае вы сэкономите не так уж и много на кооперативном строительстве.

Конечно, несмотря на существование подобных законопроектов, мошеннические организации все равно будут активно действовать. Но при тщательном изучении компании-застройщика и 214 ФЗ вы обезопасите себя от обмана.

Если вы решили вложиться в деловое строительство, следует серьезно подготовиться к этому и учесть все аспекты закона, гарантирующего защиту прав вкладчиков и застройщика.

Если вы отнесетесь к этому со всей ответственностью, долевое строительство принесет плоды, и вы извлечете максимальную выгоду от покупки квартиры.

В чем преимущества и недостатки Закона 214-ФЗ для застройщиков и дольщиков, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Так же недопустимо нерациональное использование полученных финансов. Средства должны использоваться только для строительства определенного дома.

Теперь застройщик ведет финансовую документацию по каждому объекту отдельно. За неправомерное расходование денег предусмотрена ответственность, которая ложится на плечи руководителя и главного бухгалтера, но не на само предприятие.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий. В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.