Как рассчитать покупку квартиры при сдачи квартиры

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность.

Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее»

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент.

Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Как рассчитать покупку квартиры при сдачи квартиры

На нашем сайте представлены предложения как от хозяев, так и от агентств недвижимости. Однако, каждая заявка нами проверяется, и не всяческими сложными алгоритмами, а людьми.

Чтобы отобрать объявления от собственников необходимо ввести ПРОМО-КОД — 4 цифры, которые напечатана в последнем номере газеты (стр.5).

  • Газету можно посмотривать бесплатно в течении 2 недель на партнерском сайте N77.SU.
  • Если 2 недели прошло, то необходимо ее преобрести. Можно там же, либо в печатном виде в киосках города.

Как рассчитать дополнительные расходы на новостройку?

Общий бюджет на покупку квартиры – это не только ее стоимость, но другие расходы: на нотариуса, аренду ячейки в банке, доплата за лишние метры и так далее. Мы расскажем, как правильно рассчитать все возможные затраты на покупку новостройки, все учесть и собрать нужную сумму денег.

Сопровождение сделки

В услугу по сопровождению сделки входит бронирование квартиры, подготовка документов для регистрации сделки и государственная регистрация договора, а также оформление прав собственности на готовый объект недвижимости. В среднем по рынку стоимость этого пакета услуг составляет 1-1,5% от стоимости квартиры, но цена может быть и фиксированной.

Впрочем не всегда покупатели несут эти расходы.

«Только в 50% случаев при покупке новостроек оплата за сопровождение сделки – обязательна, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. – Например, мы, как агентство недвижимости, не берем никакой дополнительный процент за проведение сделок. И из всего нашего портфеля новостроек, только в одном жилом комплексе застройщиком прописано сопровождение сделки в договоре как обязательство. Во всех остальных случаях покупатель может заняться регистрацией, оформлением собственности самостоятельно»

Нотариальное удостоверение документов

Для регистрации сделки может потребоваться нотариальное удостоверение ряда документов:

  • доверенности на тех лиц, которые от имени покупателя будут регистрировать договор;
  • согласия супруга или супруги на покупку, если покупатель находится в зарегистрированном браке без наличия брачного договора;
  • других документов в зависимости от особенностей сделки.

Расходы на эту услугу могут составить в среднем 2-3 тысячи рублей.

Банковская комиссия за безналичную оплату

За все денежные транзакции банк снимает стандартную комиссию, которая, как правило, не превышает нескольких тысяч рублей независимо от размера переводимой денежной суммы.

Для инвестиционных квартир – оплата аренды банковской ячейки

Для квартир, приобретаемых по договору переуступки прав, требуется аренда банковской ячейки, куда закладываются деньги на оплату квартиры. В среднем, эта услуга стоит 2-3 тысячи рублей.

Для ипотечных сделок – оплата банковской комиссии и страховки

Как правило, разовая комиссия за выдачу кредита не превышает 1-1,5% от суммы кредита. Затем заемщик оплачивает страховку. Во-первых, страхуют жизнь и потерю трудоспособности, размер этой страховки зависит от возраста заемщика, места работы, состояния здоровья и колеблется от 0,2 до 2% от общей суммы кредита плюс 10% от полученной суммы.

Страхование жизни производится раз в год, и в случае отказа от него банк может повысить процентную ставку на 1-5%. Во-вторых, необходимо обязательное страхование риска повреждения и утраты квартиры. В новостройках размер годового страхования в среднем составляет 0,2% от суммы кредита плюс 10%.

Оплата дополнительных квадратных метров после обмеров БТИ

В договорах о покупке недвижимости указывается проектная площадь квартир, но в процессе строительства она может увеличиться или уменьшиться. Когда дом готов, БТИ производит точные обмеры квартир и уточняет их фактические площади. Если фактическая площадь оказывается меньше проектной, застройщик возвращает покупателю деньги за лишние «квадраты».

Но если она больше, покупатель обязан оплатить дополнительные квадратные метры, превышающие проектную площадь квартиры по цене квадратного метра, указанной в договоре. Обычно фактическая площадь квартиры отличается от проектной не больше, чем на три квадратных метра, это все-таки дополнительные расходы.

Предоплата коммунальных услуг

Как правило, в договорах прописано, что на момент заселения от покупателей требуется предоплата за коммунальные услуги за определенный период времени (обычно от 2 до 4 месяцев), чтобы у управляющей компании к моменту заселения не возникало задолженности перед поставщиками ресурсов, и жильцы не испытывали сложностей с получением всех коммунальных услуг. Важно понимать, что это именно предоплата, и жилец все равно бы внес эти деньги позже.

Итак, приведем пример расчетов:

Допустим, у вас двухкомнатная квартира в Подмосковье стоимостью 5 миллионов рублей (без ипотеки)

Дополнительные расходы:

Возможная плата за сопровождение сделки – 50 тысяч рублей (1% от стоимости квартиры)

Нотариальное удостоверение документов – около 3 тысяч рублей

Банковская комиссия за перевод денег – около 3 тысяч рублей

Возможная оплата дополнительных метров после обмеров БТИ – около 200 тысяч рублей (если насчитали 2,5 лишних метра и стоимость 1 квадратного метра по договору – 80 тысяч рублей)

Предоплата коммунальных услуг за четыре месяца (для двухкомнатной квартиры возьмем средний размер коммунальных платежей за месяц) – 10 тысяч рублей

Считаем: 5 000 000 + 50 000 + 3 000 + 3 000 + 200 000 + 40 000 = 5 296 000.

Доходы от сдачи квартиры в аренду
Времена года также влияют на стоимость аренды. К осени, когда в городе начинается активность после летних отпусков и приезжающих студентов жилье дорожает. 3. Технические характеристики, как самой квартиры, так и дома, в которой она размещается. Наличие ремонта и сравнительная «молодость» дома значительно повышают стоимость арендной платы. Значение имеет также планировка квартиры.

Высокий спрос на одно- и двухкомнатные помещения обусловил высокую цену на аренду. Например, двухкомнатные квартиры

4. Благоустройство жилья. Квартиры с минимальным оснащением относятся к эконом-классу и стоят намного дешевле, чем элитные.
За сколько лет сдача квартиры в аренду окупит ее стоимость
процент доходности напрямую зависит от вложенных в жилье средств. Срок их окупаемости составит порядка 18 лет.

При низких процентах и высоком сроке окупаемости инвестирование в квартиру все же может быть наиболее надежным средством сохранения капитала. Упрощенная формула для расчета годовой доходности от покупки инвестиционной квартиры (без учета коммунальных платежей и налога на имущество) такова: месячная стоимость найма Х 12 месяцев – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). (55 000 Х 12 – 85 800) Х 100 / 12 585 000 = 4,56%. Как видно, процент доходности в зависимости от увеличенной суммы вложений здесь ниже.

(45 000 Х 12 – 70 200) Х 100 / 6 915 000 = 6,8% годовых. Почти 7 % годовых — это максимальная доходность, на которую можно рассчитывать при сдаче жилья в аренду с минимальными вложениями. Естественно, без них не обойтись, т. к. закупить для будущих жильцов что-то все равно придется.

По словам Сергея Шевченко, оптимизировать налогообложение можно именно с помощью создания ИП. «Тогда на УСН нужно будет платить 6% с аренды.

То есть годовой доход от аренды за вычетом налогов составит 338400 руб. или 6,8% годовых. Квартира суммарно будет приносить в год 12-14%, а, значит, выкупит себя за 8 лет».

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду и как посчитать доходность таких инвестиций
  • Теперь от суммы годового дохода отнимаем расход, чтобы получить чистый доход. 300 тыс — 44 тыс = 256 тыс. руб.
  • Считаем доходность: годовой чистый доход от сдачи / стоимость жилья X 100. То есть, 256 000 / 5 000 000 X 100 = 5,12%.

Есть варианты, когда недвижимость может приносить больший процент, чем при долгосрочной аренде.

Сдавать можно через Airbnb туристам. Есть и букинг, но там комиссии намного выше.

Но самый простой вариант — просто попробовать сдавать квартиру посуточно.

Так доходность будет выше в 2-3 раза. Но и заниматься этим нужно время. То есть это уже не пассивная инвестиция, а скорее бизнес, который требует времени, сил, вложений и профессионализма.

Подпишись на телеграм-канал проекта и получай посты прямо в мессенджере – Financehacks.

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду
Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации. Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).* – примерная окупаемость с учетом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учета подорожания квартиры).

Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчеты Сравни. ру. Расчеты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Если на жилье в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.
Налог со сдачи квартиры в аренду
После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет.

В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб. Со сдачи квартиры в аренду необходимо выплачивать подоходный налог. От того, кто сдает жилье, зависит форма оплаты.

Заполнение декларации не займет много времени. Необходимо отправлять ее в рекомендуемые сроки – до 30 апреля текущего года, а налоги с аренды квартиры выплачивать до 15 июля текущего года.

Форму декларации арендодатель заполняет сам, при этом следует иметь в виду следующие нюансы:

Патент заказывают в налоговом органе по месту проживания на несколько месяцев или год.

Можно приобрести и патент на полгода, он стоит 7 500 рублей.

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

  1. Tiera

    Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски? Проконсультируйте, как быть! Подскажите, кто сталкивался с такой ситуацией?

    Ответить
  2. GoldenKey

    Срок владения квартирой начался не с момента подписания договора купли- продажи, а с момента государственной регистрации. Другие статьи по теме: Когда нужно платить налог при сдаче квартиры в аренду. Как рассчитать срок владения квартирой для продажи.

    Ответить
  3. Alkiara

    Имущественный вычет при покупке жилья каждому человеку дают один раз с учетом лимита — 2 млн рублей. Если квартира стоит 1, 5 млн рублей, то вычет по расходам на ее покупку составит 1, 5 млн рублей — можно вернуть 13%, то есть 195 тысяч рублей уплаченного НДФЛ.

    Ответить
  4. 4Playsany

    Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности. Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам. . .

    Ответить
  5. Enentonnat

    Как торговаться при покупке квартиры? Разбираем ошибки покупателей квартир. Налоги с аренды квартиры: Как выгоднее платить налоги при сдаче квартиры.

    Ответить
  6. Derane

    « Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

    Ответить
  7. 4Playsany

    Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова: ( месячная стоимость аренды * 12 – 13 Что купить для сдачи в аренду. Покупка квартиры под аренду – задача серьезная. Сначала надо выбрать, чему отдать предпочтение. . .

    Ответить
  8. FallALLA

    Патент для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного. . .

    Ответить
  9. Memeslatinko

    Доходы от сдачи квартиры в аренду. Рассчитать годовую доходность можно следующим образом. Чтобы оценить доходность аренды квартиры после ее покупки нужно действовать следующим образом: Например, Вы приобрели двухкомнатную квартиру около станции метро. . .

    Ответить
  10. ЭвисонDj

    А ведь жилье под сдачу это тоже инвестиция. Расчет поможет вам понять, выгодно ли вообще сдавать квартиру или выбрать другие инвестиции. Продажа квартиры сложный процесс, если вам вдруг срочно понадобились деньги. Стоимость квартиры может не только дорожать, но и. . .

    Ответить
  11. Extreme91

    « Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

    Ответить
  12. VercCafIvan

    Покупка квартиры. Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Факт сдачи квартиры и заключения договора она не оспаривала. Но утверждала, что 30 000 Р — это компенсация платы за коммунальные услуги. . .

    Ответить
  13. Бурная вода

    Как рассчитать реальную стоимость квартиры и доход от сдачи? Подскажите, умные люди! Разъясните, можно ли решить данную ситуацию самостоятельно?

    Ответить
  14. Enentonnat

    Некоторые считают, что покупка квартиры и сдача её в аренду не принесет ощутимой выгоды, если делать все официально, заключать договор и честно платить налоги. Чтобы понять это, доходность от сдачи квартиры ( как рассчитать её мы теперь знаем) нужно сравнить с. . .

    Ответить
  15. GoldenKey

    Укажите параметры оцениваемой квартиры? Помогите разобраться в ситуации. Объясните, не является ли это проблемой?

    Ответить
  16. Auindre

    НДФЛка? Подскажите хорошего юриста или фирму. . Интересует такой вопрос. Как мне быть?

    Ответить
  17. TieraErmegil

    Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем? Как подготовить квартиру к сдаче? покупка патента. оплатить налог на профессиональный доход. Подробнее об этих способах оплаты При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной. . .

    Ответить