Как прописать арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения

Особенности арендных каникул

Арендные каникулы (образец договора будет представлен ниже) представляют собой период, на протяжении которого арендная плата за помещение снижается или вовсе отсутствует. Длительность каникул может достигать нескольких месяцев. Их применяют как к жилым, так и к не жилым помещениям.

Благодаря введению арендных каникул обе стороны сделки получают возможность найти точку соприкосновения своих интересов. Арендатор сможет сэкономить денежные средства, а арендодатель сохранит клиента и получит оплату. К арендным каникулам не относится ситуация, когда во время ремонта помещения арендатор несет расходы на проведение ремонтных работ.

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению.

Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства. Право на изменение арендной платы по согласию участников сделки предусмотрено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

На практике арендные каникулы чаще всего устанавливают для жилой недвижимости, в которой в данный момент проводятся ремонтные работы, а также для производственно-складских комплексов. Для прочих коммерческих объектов данная схема применяется редко, так как на рынке недвижимости представлен большой выбор предложений. Некоторые арендодатели вводят льготные условия оплаты аренды для сохранения старых клиентов и привлечения новых.

При этом никакие работы в помещениях не проводятся.

Когда применяются арендные каникулы?

Наиболее распространенными ситуациями являются:

• достройка арендуемого здания;
• перепланировка или переоборудование помещений;
• косметический или капитальный ремонт здания.

Введение арендных каникул возможно и в других ситуациях, при условии, что стороны пришли к соглашению. Длительность каникул оговаривается сторонами, чаще всего она составляет 1-6 месяцев. Далее будет рассмотрено, как прописать в договоре арендные каникулы (образец договора можно скачать ниже).

Составление договора

Если какие-либо работы в помещении проводятся в то время, когда юридическое или физическое лицо приняло решение арендовать его – стороны составляют договор аренды. Если работы проводятся через некоторое время после оформления сделки – составляется дополнительное соглашение к договору.

В документе необходимо указать следующие моменты:

• причину введения каникул;
• продолжительность каникул;
• размер арендной платы, установленной в этом периоде;
• порядок оплаты арендных платежей.

Также в договоре следует оговорить такие нюансы:

• перечень помещений, где будут проведены работы;
• перечень работ;
• сроки проведения работ.

Безопасные варианты заключения соглашения

Итак, стороны приняли решение ввести арендные каникулы. Как прописать это в договоре таким образом, чтобы у сотрудников налоговых органов не возникли претензии? Существует несколько безопасных вариантов, которые помогут избежать излишних придирок со стороны налоговой службы:

1. Снижение арендных платежей на период ремонта в разумных пределах.
2. Снижение размера оплаты в первые месяцы аренды.
3. Зачет расходов арендатора в платежи.

Почему не стоит полностью освобождать арендатора от платежей?

Указывать в договоре, что сделка заключена на принципах безвозмездности и арендная плата в этот период отсутствует, крайне не рекомендуется. Такое условие может иметь негативные последствия для обеих сторон.

У арендатора возникнет внереализационный доход, с которого ему придется уплачивать налог на прибыль (основание – ст. 250 НК РФ). А арендодатель должен будет начислять НДС на сумму арендной платы, которую он фактически не получил.

Также он не сможет начислять амортизацию на недвижимое имущество в этот период.

Еще одним рискованным вариантом является указание в договоре условия о том, что арендатор начнет перечислять платежи только с даты подписания передаточного акта. При этом передача помещения арендатору фактически произошла ранее. Несовпадение дат обязательно вызовет вопросы со стороны сотрудников ФНС.

Ниже приведен договор об арендных каникулах, образец можно взять за основу при составлении аналогичного документа.

Как прописать в договоре арендные каникулы

Прежде чем взять что-либо в аренду, будь то помещение, техника, машина, стоит проконсультироваться с грамотным юристом, чтобы не попасть в непредвиденную ситуацию. Для этого лучше взять его с собой, чтобы человек, который разбирается, внимательно изучил предложенный вам договор аренды.

Что подразумевает понятие арендных каникул

Основным пунктом любого договора аренды является пункт по внесению денежных средств за предмет аренды. В жизни бывают различные ситуации от банальных – нет денег, до каких-либо реальных трудностей, всего в договоре не предусмотришь. Как раз на различные непредвиденные обстоятельства и существуют арендные каникулы, что говорит о том, что в этот период арендатор будет платить меньшую сумму либо не платить вовсе.

Для грамотного заключения договора аренды, наймите юриста для разовой сделки, который подскажет, как правильно составить договор и избежать трудностей в будущем, связанных с налоговой инспекцией.

Основные причины арендных каникул:

• Необходимость перестройки помещения, ремонт, в связи с чем арендатор не может заехать
• Проведение необходимого оснащения, во время которого арендатор не может работать

Особенности арендной платы

Арендная плата составляет самую важную часть договора. Арендатор имеет право просить арендодателя о переносе сроков в случае форс мажора, а арендодатель в свою очередь требует исполнения договора и внесения платы в указанный срок. Чтобы избежать лишних споров, лучше предусмотреть некоторые обстоятельства в договоре:

• Какие работы арендодатель планирует выполнять и в какие сроки
• Кто будет контролировать и заниматься ремонтом
• Каким образом будет пересматриваться оплата аренды на период ремонтных работ

Важно! Если вы заключили договор и не указали в нем пункт по поводу изменения аренды в случае ремонта, то придется платить по полному тарифу.

Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Как указать в договоре арендные каникулы

Первый вариант	Второй	Третий
На время проведения каких-либо ремонтных работ снизить стоимость аренды	Равномерно распределить плату на первый год аренды, то есть заложить месяцы ремонта	Зачесть расходы, которые понесет арендатор за ремонт в счет его оплаты

Согласно первого варианта можно внести в договор следующие пункты:

3.3 Арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно, включая НДС.

3.4. На период проведения ремонтных работ по отделке помещения (с 01 июля 2024 года по 31 августа 2024 года включительно) арендная плата составляет 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

Важно! Все договора, которые заключаются на срок больше годы, должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они могут быть признаны недействительными. А также не указывайте в договоре минимальную сумму, к этому налоговая тоже придирается, мотивируя тем, что вы уходите от налогообложения.

Второй вариант отразим следующим образом:

Если арендодатель решит, что в первый год вы будете платить больше, чтобы покрыть последующие месяца с ремонтом, то это можно отразить следующим образом:

3.1Арендная плата в первые 12 месяцев аренды за каждый месяц оставит 125 000(сто двадцать пять тысяч) рублей. Далее оплата устанавливается согласно дополнительного соглашения, после окончания 12 месяцев договор следует перезаключить и приложить к нему дополнительное соглашение.

Третий вариант решения:

В данном договоре стоит предусмотреть полную стоимость арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает за время ремонта.
3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора.

Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

• Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения.
• Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

Важно! Если идея учесть, например, ремонтные работы в виде оплаты части или полной стоимости арендной платы за определенный период, возникла у сторон договора спустя месяцы или даже годы после его подписания, рекомендуется составить дополнительное соглашение.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Что прописывать в договоре не рекомендуется

Когда вы заключаете договор аренды, не рекомендуется указывать, что на период проведения ремонтных работ арендная плата будет происходить на безвозмездной основе. Указывая на это, вы рискуете попасть на налогообложение, которое никому не нужно, ни арендатору, ни арендодателю.

• У арендатора возникает обязанность по уплате прибыли
• А арендодатель должен будет заплатить НДС с фактически не полученной арендной платы

Второй оплошностью может быть не совпадение в датах, по договору и акту приема-передачи одна дата, а платежи на счет стали поступать раньше. Первым делом налоговики обратят на это внимание и до начислят налог за период.

Ответы на распространенные вопросы

Что значит арендные каникулы и для чего они нужны?

При оставлении договора аренды, существует такое понятие как арендные каникулы, этот пункт предусматривает снижение арендной платы на период проведение каких-либо мероприятий в помещении, которые не позволяют в этот период арендатору работать. Чтобы не попасть на дополнительные траты, лучше сразу проконсультироваться с юристом по поводу точной формулировки данного пункта. Необходимость данных каникул заключается в том, чтобы вы не платили арендную плату за период простоя, либо она была бы гораздо ниже, чем обычно.

Какие нюансы могут возникнуть по данному договору?

Ни в коем случае не указывайте в договоре аренды, что на период арендных каникул вы освобождаетесь от обязанности ее платить, а также четко контролируйте все даты, чтобы денежные средства поступили на счет не раньше даты составления договора. А также не стоит прописывать в договоре отдельным пунктом с какой даты арендатор обязан начинать платить арендную плату. Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой.
Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества. Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным

• При первоначальном оформлении договора (если каникулы предоставляются сразу после заключения договора);
• Дополнительным соглашением (составляется в любой период арендных отношений).

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:Исходя из этих параметров формулируются льготные условия. А арендодатель и арендатор получают четкое и ясное представление, чем руководствоваться при переговорах. Сами же арендные каникулы в договоре аренды нежилого помещения формулируются сторонами в виде определенной финансовой схемы.