Как рассчитать аренду нежилого помещения в евро рб

Что такое коэффициент инфляции за аренду нежилого помещения

Налогообложение. Бюджетный учет. Отраслевые инструкции.

Учетная политика.

Банкротство или ликвидация юрлица с долгами

Наиболее безопасный и единственный надежный и законный способ прекращения деятельности

Актуально

Широкий спектр услуг по бухгалтерскому, налоговому и юридическому сопровождению коммерческих организаций и государственных учреждений.
В данном разделе вы можете ознакомиться с опытом судебной практики КГ «Аюдар»

Консультации наших аудиторов и экспертов по самым актуальным юридическим, бухгалтерским и налоговым вопросам.

Данные юридические статьи подскажут, как правильно зарегистрировать предприятие, выбрать оптимальную систему налогообложения, оформить трудовые отношения, защищать интересы предприятия в суде.

Информационно-справочная система

Новости

19 декабря в Москве в здании Московского молодежного центра «Планета КВН» про.
24 декабря 2019 г.

5 октября в Москве в легендарном здании-книжке на Новом Арбате прошел очередной Делов.
16 октября 2019 г.

С 17 по 22 сентября в городе Алушта прошла IX Всероссийская финансово-бухгалтерская конфе.
3 октября 2019 г.

«. Мы уже несколько лет сотрудничаем с КГ «Аюдар», и они никогда нас не подводили — всегда быстрые и грамотные ответы на вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету, квалифицированные специалисты и большой выбор услуг. Спасибо. «

ООО «Курземес Авиа» Анна Герасимова

«…выражаем Вам благодарность за многолетнее плодотворное сотрудничество. Ваши сотрудники всегда качественно, быстро и четко дают ответы на наши вопросы…»

ЗАО «Хайнц-Георгиевск» Иван Сидоров
© 1996 – 2019 Консалтинговая группа «Аюдар» » Карта сайта

Как индексировать сумму арендной платы?

30.10.2019 15679 0 1

Бюджетное учреждение сдает предприятию в аренду помещение с 01.07.15 г. без проведения конкурса. Размер арендной платы за базовый месяц составляет 960 грн. с НДС. В каком порядке рассчитывается индексация арендной платы в последующие месяцы?

Как размер арендной платы, так и порядок ее индексации является одним из существенных условий договора аренды (ч. 1 ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», далее – Закон № 2269).

Условие относительно индексации арендной платы содержит и п. 3.2 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2019 г. № 1774 (далее – Типовой договор).

Как правило, типовые формы договоров аренды, утвержденные органами местного само​управления для объектов коммунальной собственности, содержат аналогичное условие. Например, в договоре аренды относительно проведения индексации можно прописать: «арендная плата за каждый месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции в текущем месяце»

Таким образом, индексировать арендную плату необходимо в обязательном порядке независимо от формы собственности объекта аренды (государственная или коммунальная). Выяснить особенности такой индексации поможет Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786). Для коммунальной собственности методику утверждают органы местного самоуправления, которые должны применять те же методологические принципы, что и для объектов госимущества (ч. 2 ст. 19 Закона № 2269).

Далее, рассматривая порядок индексации арендной платы, мы будем руководствоваться нормами Методики № 786.

Итак, рассмотрим последовательность действий в ситуации, приведенной в вопросе.

Шаг 1. Определяем размер годовой арендной платы по формуле, приведенной в п. 8 Методики № 786, то есть путем умножения стоимости арендованного имущества в гривнях (стоимость определяется после проведения независимой оценки) на арендную ставку, указанную в приложении 2 к Методике № 786 (для коммунальной собственности арендные ставки определяются по методике расчета арендной платы, утвержденной местным советом), и деления на 100.

Шаг 2. Рассчитываем размер арендной платы за базовый месяц. Базовым месяцем расчета арендной платы считают последний месяц перед началом работы по заключению договора, за который официально опубликован индекс инфляции (п. 4 Методики № 768).

Расчет зависит от того, как определяется арендатор: по итогам конкурса или без проведения конкурса. Напомним, что конкурс проводится, если на объект аренды подано более одной заявки от потенциальных арендаторов.

Если договор аренды заключается без проведения конкурса, то для определения размера арендной платы за базовый месяц необходимо воспользоваться формулой, приведенной в п. 12 Методики № 786. А именно:

Арендная плата
за базовый месяц

Годовая сумма арендной платы

Индекс инфляции за период начиная с индекса месяца проведения независимой оценки до базового месяца для расчета арендной платы

Индекс инфляции за базовый месяц для расчета
арендной платы.

В нашем случае последним месяцем перед сдачей помещения в аренду, за который был официально опубликован индекс инфляции, был май. Исходя из этих условий, размер арендной платы за базовый месяц составил 960 грн. Полученный результат фиксируют в договоре аренды.

Заметим: если конкурс проводится, то размер арендной платы за базовый месяц определяется исходя из наибольшего размера, предложенного победителем конкурса, и указывается в договоре аренды. При этом стартовый размер арендной платы определяется с учетом п. 2 Методики № 786 и не может быть ниже размера арендной платы, рассчитанной для аренды без проведения конкурса.

Следует также учесть, что базовый месяц для
расчета арендной платы не меняется, если действующий договор аренды продлен по умолчанию сторон. Это происходит в том случае, если ни одной из сторон не подано заявление о прекращении договора или изменении его условий после окончания срока его действия в течение одного месяца. Такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были в нем предусмотрены (п.

10.6 Типового договора). Понятно, что при этом оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора, при обязательном наличии разрешения органа, уполномоченного управлять объектом аренды.

Шаг 3. Определяем размер арендной платы за первый и последующие месяцы аренды. За первый месяц аренды указанный в договоре размер арендной платы за базовый месяц корректируется на индекс инфляции за период с первого числа месяца, следующего за базовым, до последнего числа первого месяца аренды (абзац второй п. 12 Методики № 786).

Рассчитаем арендную плату исходя из условий вопроса.

Размер арендной платы за первый месяц аренды (июль), скорректированный на индекс инфляции
с июня по июль, составит:

960 грн. х 100,4 % х 99 % = 954,20 грн.,
где 100,4 % – индекс инфляции за июнь 2019 года;

99 % – индекс инфляции за июль 2019 года.

Заметьте, что Методика № 786 не содержит каких-либо исключений относительно дефляции. Иными словами, не важно, превысил индекс инфляции 100 % или нет. Арендная плата корректируется
в любом случае.

За каждый следующий месяц арендную плату определяют путем корректировки размера месячной арендной оплаты за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 Методики № 786). В нашем случае арендная плата за ав-
густ 2019 года определяется следующим образом:

954,20 грн. х 99,2 % = 946,57 грн.,
где 99,2 % – индекс инфляции за август 2019 года.

Арендная плата за сентябрь 2019 года составит:
946,57 грн. х 102,3 % = 968,34 грн.,

где 102,3 % – индекс инфляции за сентябрь 2019 года.

Повышение арендной платы по уровню инфляции

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Между юр. лицами по договору аренды помещения прописано повышение арендной платы по уровню инфляции не чаще одного раза в год. Арендодатель с 2019 г. не повышал арендную плату и в 2019 г., на основании справки статистики Арендодатель рассчитал уровень инфляции за три года (2019-2019). Арендатор отказывается платить, обосновывая расчет неправомерным.

Можно ли рассчитывать повышение арендной платы по уровню инфляции за три прошедших года?

Ответ

Для этого необходимо, чтобы условия договора позволяли проводит повышение в одностороннем порядке и сам механизм (формула) такого повышения четко прописан в договоре. К примеру, в договоре должна быть указана возможность умножения базовой суммы на годовую ставку инфляции по данным Госкомстат.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Как арендодателю движимого имущества (оборудования) повысить арендную плату

Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).*

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2019 г. № Ф03-5292/2019 по делу № А59-6902/2019). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды оборудования действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:
в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

2. Постановление АС ЦО от 03.11.2019 № А35-7371/2019

Между тем, судами установлено, что договор аренды имущества № 01-2019 от 09.06.2019, подписанный между истцом и ответчиком, а именно пункт его содержания 6.4. об общей стоимости арендной платы в части подпунктов 6.4.1 — 6.4.3 имеет четкий механизм индексации ставки арендной платы на основании изменений годовой ставки инфляции по данным Госкомстата,* и с учетом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.02.2019, Определения ВАС РФ от 31.03.2019 № 399/08, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2019 №2019/10, суды правомерно пришли к выводу, что соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре, государственной регистрации не подлежат.

Расчеты и планы: Порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности
Предприятие арендует складское помещение площадью 150 кв. м, которое расположено в подвальном помещении без отопления. Коэффициент месторасположения, установленный Минским горисполкомом для указанного здания, составляет 0,8. Для расчета арендной платы воспользуемся следующими данными: коэффициент расположения для помещений, находящихся в подвальной части здания, предусмотренный Положением № 1, — 0,75;
Сумма арендной платы составила бы 500 177 руб. ((750 + 115) х (1 + 15 / 100) + 180) х 350 + 89 014.
Арендная ставка
С 1 апреля 2019 года базовая величина составит 16 рублей 90 копеек, изменения предусмотрены постановлением Совмина № 197 от 27 марта 2019 года. Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб.

102 тыс. руб. В 2016 году с 1 апреля – 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля — 13,6 рублей.

Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.
Письмо РБ№ 18-02-01-05
2. Определяем сумму амортизационных отчислений, налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством. 940,0 руб. — сумма амортизационных отчислений на 1 квадратный метр арендуемой площади;
2885,0 руб. — сумма отчислений в местные целевые бюджетные фонды стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, жилищно-инвестиционные фонды и целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда арендуемой площади (2,5%);
ПОЛОЖЕНИЕ о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей
14.

Арендная плата взимается со дня передачи арендатору недвижимого имущества согласно передаточному акту до дня прекращения (расторжения) договора аренды включительно. Размер арендной платы и сроки ее уплаты являются существенными условиями договора аренды. 6. Размер арендной платы рассчитывается исходя из арендуемой площади и ставки арендной платы.

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.