Какое место признается местом совершения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Комментарий к Ст. 163 ГК РФ

1. Нотариальные действия совершаются государственными и частными нотариусами.

В случае отсутствия в поселении нотариуса глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения имеют право совершать отдельные нотариальные действия (в частности, удостоверять завещания).

За пределами Российской Федерации удостоверение сделок могут производить должностные лица консульских учреждений Российской Федерации.

Некоторые виды сделок могут удостоверять иные указанные в законе лица. Так, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, может удостоверять начальник соответствующего учреждения; завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, могут удостоверяться капитанами этих судов и т. д. (см. ст. ст. 185, 1127 ГК).

2. Удостоверение сделок нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, — это процесс. И конечно же, он не сводится к совершению удостоверительной надписи.

В первую очередь нотариус проверяет следующие условия действительности сделки:

1) субъекты, совершающие сделку, в необходимой мере правоспособны и дееспособны. Так, малолетние граждане (в возрасте от шести до 14 лет) не могут самостоятельно совершать сделки, подлежащие нотариальному удостоверению. От их имени такие сделки совершают родители, усыновители или опекуны.

От имени недееспособного гражданина все сделки совершает опекун. При обращении к нотариусу ограниченно дееспособного гражданина с просьбой удостоверить какую-либо сделку нотариус должен истребовать согласие попечителя и т. д.;

2) сделка должна соответствовать (не противоречить) закону и иным правовым актам. Значит, нотариус до удостоверения сделки должен установить, что совершаемая сделка не нарушает правовых норм (ст. 168 ГК). Кроме того, при установлении факта, что сделка совершается с целью, противной основам правопорядка и нравственности, нотариус должен отказать в удостоверении сделки (см. ст.

169 ГК). В удостоверительной деятельности нотариуса, однако, проявляется не только контрольная, но и созидательная функция нотариата, когда нотариус оказывает содействие в формулировании факультативных условий сделки, предлагая сторонам эффективные правовые средства защиты их интересов и устраняя спорность их отношений в будущем;

3) сделка должна быть совершена в установленной форме;

4) должно быть соответствие воли и волеизъявления. Кроме того, нотариусу при удостоверении сделки надлежит установить, что воля субъекта изъявляется свободно (нет насилия, угрозы). Нотариус должен установить, что сделка совершается не под влиянием обмана, заблуждения и не вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

3. Сделка должна быть совершена в нотариальной форме:
1) в случаях, указанных в законе (например, в соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению);

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Поэтому если стороны решили облечь в нотариальную форму какую-либо сделку, хотя закон этого не требует, то нотариус не может отказать в нотариальном удостоверении этой сделки (любой сделки), естественно, если сделка соответствует (точнее, не противоречит) закону.

В силу закона нотариальному удостоверению подлежат следующие двусторонние сделки:
2) перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК);

3) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК);

4) договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

7) сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, если законом не установлено иное (ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

В соответствии с законом нотариальному удостоверению подлежат следующие односторонние сделки:
1) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

3) завещание (п. 1 ст. 1124 ГК), если иное не установлено законом;

4) согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК России);

5) согласие гражданина-залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК);
6) согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

4. Документ, содержащий условия нотариально удостоверяемой сделки, должен быть составлен в письменной форме. Этот документ в присутствии нотариуса должен быть подписан лицом (если сделка односторонняя) или лицами (если сделка двусторонняя или многосторонняя), совершающими сделку, либо их представителями. Однако если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин.

Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК).

В отношении физических лиц в соответствующем документе должны содержаться сведения об имени. Имя включает в себя фамилию, собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (п. 1 ст. 19 ГК).

Имя должно быть указано в договоре полностью (без сокращений). В договоре обычно указываются также дата рождения гражданина и место его жительства, под которым разумеется место, где он постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (ст.

20 ГК).

Если в сделке участвует юридическое лицо, то указывается его полное (без сокращений) наименование и, кроме того, обычно называются дата и место государственной регистрации, реквизиты свидетельства о государственной регистрации, индивидуальный номер налогоплательщика, место нахождения юридического лица.

При совершении сделки через представителя в договоре указываются основания представительства и называются реквизиты соответствующего документа.
Нотариус обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и значение.

Документ, содержащий условия сделки, должен быть зачитан нотариусом вслух лицам (лицу), совершающим сделку, до ее удостоверения. Кроме того, эти лица могут самостоятельно прочесть документ. Лица (лицо), совершающие сделку, могут высказывать свои замечания и предложения по обсуждаемому проекту сделки.

Какое место признается местом совершения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

1. Понятие удостоверения сделок

Нотариус уполномочен на удостоверение сделок, для которых законодательством РФ и республик в составе РФ установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Гражданское законодательство выделяет односторонние и двусторонние сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Для заключения договора (двусторонняя сделка) необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 163 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, выражающем ее содержание и подписанном лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Несоблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По сравнению с ранее действовавшим гражданским законодательством перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, в настоящее время значительно уменьшен. К ним, в частности, относятся: завещание (ст. 1124 ГК РФ); доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.2 ст. 185 ГК РФ); договор ренты и его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ); уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, причем как на основании требований закона, так и по желанию сторон (п.1 ст.

389 ГК); перевод долга, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме, как по требованию закона, так и по желанию сторон (ст. 391 ГК РФ с отсылкой к п.1 ст. 389 ГК РФ); брачный договор (п.2 ст. 41 Семейного кодкса РФ от 29 декабря 1995 г. № 223 – ФЗ); соглашение об уплате алиментов (ст.

10 °CК РФ) и иные сделки.

Прежде чем удостоверить ту или иную сделку, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Разъясняя правовые последствия совершаемых гражданами сделок, нотариус выступает в качестве профессионального незаинтересованного и беспристрастного, советника, обеспечивая участникам сделки равенство их прав и защиту интересов.

При удостоверении сделки нотариус или лицо, его замещающее, обязаны проверить дееспособность либо правоспособность ее участников.

2. Удостоверение отдельных видов сделок

Основами законодательства РФ о нотариате закреплены правила совершения следующих видов сделок:

1) договоров отчуждения и залога имущества, подлежащего регистрации. Указанные договоры могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Право собственности на недвижимое имущество может подтверждаться свидетельством о праве собственности, свидетельством о праве собственности на землю, нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры, дома, земли и иной недвижимости, дарения, мены, свидетельством о праве на наследство, свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов или иными документами. На данных документах должна быть отметка о государственной регистрации, так как право собственности на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В тексте сделки должен быть назван вид права (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитуты). При нахождении объекта в общей долевой собственности нескольких лиц в документе должны быть указаны соответствующие размеры долей;

2) договоров о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества. Данные договоры удостоверяются по местонахождению имущества или по месту отвода земельного участка. Нотариусу необходимо проверить соответствие договора законодательству, регулирующему право граждан на строительство жилых домов (например, земельный участок должен быть огорожен в соответствии с проектом). К договору приобщается постановление о предоставлении и передаче в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства, свидетельство о собственности на земельный участок, акт об отводе земельного под строительство индивидуального жилого дома с названными постройками, план размещения строений на земельном участке, проект на строительство жилого дома;

3) завещаний. Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства РФ и республик в составе РФ и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение данной сделки через представителей не допускается. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество, поскольку завещание – это волевой акт лица, которое устанавливает правовой порядок перехода всего своего имущества или его части к определенным лицам. Завещание должно быть составлено в письменной форме с указанием места, времени его составления и подписано лично завещателем в присутствии нотариуса.

Завещание составляется, подписывается завещателем и удостоверяется нотариусом в двух экземплярах, один из которых передается завещателю, а другой остается в делах нотариальной конторы и хранится в наряде согласно номенклатуре дел. Согласно п. 2 ст. 1124 ГК РФ в случае, когда по желанию завещателя либо в определенных законом случаях при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче завещания нотариусу присутствуют свидетели, не могут быть такими свидетелями и не могут подписывать завещание вместо завещателя: нотариус или другое удостоверяющее завещание лицо; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с такими физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего; лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание, за исключением случая, когда составляется закрытое завещание.

В случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, нотариус делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Данное уведомление должно быть также нотариально удостоверено;

4) доверенности. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. По содержанию полномочий различают: общие (генеральные) доверенности, предусматривающие совершение разнообразных сделок, специальные – предполагают правомочия на совершение ряда однородных юридических действий, разовые – предоставляют возможность совершить только одну сделку. Нотариус вправе удостоверять доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению при представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо при представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность действительна в течение указанного в ней срока, который не может превышать 3 лет. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности, и не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Только завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Как оформить недвижимости в абхазии по дарственной
• Что такое скрытая комиссия при покупке квартиры
• Как получить налоговый вычет при покупке квартиры кто из супругов может получить
• Возврат налогового вычета при покупке квартиры сколько раз его можно получать
• Налоговый вычет от работодателя при покупке квартиры когда можно получить