Опасно ли покупать квартиру если у продавца дарственная на квартиру

Какие риски несет покупатель квартиры полученнной в дар

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар.

Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Риски покупки квартиры после дарения

• приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
• он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
• при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

• юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
• дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определенных оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства.

Риски покупки квартиры в случае если продавец получил ее по договору дарения?

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищенности от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Риски при покупке квартиры

А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена. Третья причина — смерть дарителя.

В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Юристотель

• Риски покупки квартиры после дарения
• Риски покупки квартиры в случае если продавец получил ее по договору дарения?
• Какие риски вероятны при покупке подаренной квартиры
• Ошибка 404
• Риски при покупке квартиры
• Покупка квартиры по договору дарения: плюсы и минусы дарения?
• Два риска дарителя или основные тонкости заключения договора дарения
• Юристотель
• Чем опасен договор дарения квартиры

Риски покупки квартиры после дарения По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).4.

Чем опасен договор дарения квартиры

Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя. Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

• Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
• Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ). Другой риск дарителя связан с моментом прекращения его права собственности на объект недвижимости.

Если завещатель утрачивает свое право собственности на недвижимое имущество в момент своей смерти, то даритель перестает быть собственником после подписания договора дарения и регистрации по нему перехода права собственности к одаряемому.

В этот момент одаряемый становится новым полноправным хозяином объекта недвижимости и может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и продать.
СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, а значит, не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу. c) В качестве способа отчуждения комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости посторонним лицам, что позволяет избежать обязательного нотариального удостоверения сделки, а также достаточно длительной и сложной процедуры обязательного уведомления о своих намерениях всех сособственников в конкретном объекте недвижимости, которые имеют преимущественное право выкупа в рамках ст. 250 ГК РФ. — Каковы основные риски договора дарения? — При заключении договора дарения два основных риска возникают у дарителя.

Покупка подаренной квартиры — какой риск?

Добрый вечер, ст. 578 Гражданского кодекса РФ, содержит перечень оснований для отмены Договора дарения:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Общий срок исковой давности, предусмотренный законом составляет 3 года (т. е. срок, в течение которого можно обратиться с иском в суд об отмене Договора дарения).

Неясным в данной ситуации является временной промежуток с октября 2024 года по 2024 год, когда Договор дарения прошел государственную регистрацию. Принимая во внимание, что при дарении недвижимой вещи такой Договор подлежит государственной регистрации, кроме того, он является заключенным с того момента, когда пройдет процедуру государственной регистрации.

Более точную информацию (заключение) можно дать, если ознакомиться с условиями данного Договора дарения.

Какие подводные камни и риски встречаются при покупке квартиры по договору дарения?

Часто бывает такое, что в силу тех или иных причин покупку квартиры маскируют договором дарения. Иногда это происходит по инициативе продавца, а иногда и сам покупатель просит об этом.

На то есть разные причины, но, в любом случае, это решение имеет свои подводные камни. Так что лучше разобраться во всем по порядку, прежде чем идти на такой шаг.

После покупки квартиры когда можно оформить дарственную и подарить ее? Какие существуют риски и подводные камни при оформлении договора дарения?

Можно ли купить недвижимость по дарственной?

Конечно, можно договориться с продавцом и оформить покупку квартиры через договор дарения. Никто не будет проверять, действительно ли подарок был осуществлен безвозмездно.

Другое дело, что нельзя указать в договоре дарения, что одаряемый должен вернуть дарителю какие-либо денежные средства. Это оговаривается на уровне устной договоренности.

Причины выбора именно такой сделки могут быть разные. Например:

1. Если покупатель и продавец являются близкими родственниками, оформляя договор дарения, ни первому, ни второму, не придется оплачивать налог на доходы физических лиц.
2. Если оформить дарственную, то покупатель сможет заново продать полученную квартиру, не оплачивая налог, уже через три года. В случае с договором купли-продажи, это целых пять лет. Так что, такой вид оформления часто выбирают люди, которые вкладывают деньги в недвижимость.
3. Еще один нюанс касается продажи доли квартиры. Дело в том, что если человек владеет не всем жильем, а лишь долей, то при продаже своей собственности остальные жильцы получают преимущественное право покупки.

То есть, если вы оформите договор купли-продажи доли квартиры, собственники остальных долей имеют право перекупить ее по той же цене. А при оформлении дарственной это правило не действует. Именно поэтому, как раз при покупке отдельной комнаты, чаще всего и оформляется дарственная.

Очень трепетная тема – это покупка квартиры человеком, состоящим в браке. Дело в том, что если вы приобретаете жилплощадь, находясь в законном браке, она становится совместно нажитым в браке имуществом.

То есть, при разводе ее придется делить, а если вы решите продать или подарить квартиру, потребуется получить разрешение второго супруга. С дарственной все немного иначе.

Дело в том, что все имущество, полученное в результате безвозмездных сделок, считается личным. А лично имущество не может стать совместно нажитым в браке. Как раз к безвозмездным сделкам и относится дарение. То есть, оформляя покупку через дарственную, покупатель становится единственным, кто может распоряжаться жилплощадью.

Так что, причин оформить покупку через дарственную достаточно. Но так ли это безопасно?

Риски и подводные камни

Конечно, безопасность подобной сделки оставляет желать лучшего. Ведь вы не сможете потом потребовать у оппонента выполнения своих соглашений через суд.

Особенно это актуально для продавцов, а не для покупателей. Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.

Однако существуют и другие риски, и подводные камни.

Среди них можно выделить следующие:

1. Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости. Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
2. Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно. Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее.

Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде. Тем более, если не заверять соглашение у нотариуса, в суде оно будет иметь меньше юридической силы.

Кроме того, бывают ситуации, когда оформить дарственную, чтобы прикрыть договор купли-продажи, попросту невозможно. Это связано с некоторыми особенностями сделки:

1. Если имущество находится в общей совместной собственности, его нельзя подарить, не получив согласие от остальных собственников. В случае с куплей-продажей же, эта проблема решаема.
2. Некоторые категории граждан не могут являться участниками дарения. Это определяется в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним относятся следующие:

• несовершеннолетние дети;
• работники образовательных, медицинских и социальных организаций;
• чиновники;
• коммерческие организации.

Когда можно подарить купленную недвижимость?

Одна из главных причин, по которым продавцы часто решают продавать квартиру через дарственную – это то, что подарить жилплощадь можно сразу же после того, как она была куплена.

Конечно, продать ее тоже можно практически сразу, но тогда придется оплатить налог на доход. А чтобы продать ее без дохода придется ждать целых пять лет.

Конечно, в такой ситуации, налог придется оплачивать уже одаряемому, если между сторонами нет близкородственных связей. Но тогда тринадцать процентов отсчитывается от кадастровой стоимости квартиры. А вот если действовать через договор купли-продажи, налог будет взыматься в расчете от суммы сделки.

Поэтому, как правило, через дарственную оформлять дешевле.

Можно ли купить подаренное жилье?

Стоит учесть, что покупка подаренной квартиры связана с определенными рисками. Дело в том, что даритель может через суд отменить дарственную, невольной жертвой чего может оказаться человек, который приобрел жилплощадь у одаряемого. Но и такие сделки также проворачиваются.

Для этого потребуются следующие документы:

• Договор купли-продажи квартиры.
• Документ, подтверждающий право собственности на объект сделки. В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
• Разрешение опекунского совета в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или же недееспособное лицо.

Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:

1. Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
2. Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.

Полезное видео

Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже:

Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом. Всегда внимательно относитесь к таким соглашениям.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Можно ли сделать договор дарения квартиры в простой письменной форме
• Как платить за квартиру по частям приватизации
• Сколько нужно иметь своих денег для покупки квартиры
• Судебные акты как основания государственной регистрации прав на недвижимость
• Как обойти преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире