Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество

Государственная регистрация сделок с участием несовершеннолетних

(Паненкова М. А.) («Бюллетень нотариальной практики», 2019, N 5)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Паненкова М. А., юрист по работе с недвижимостью.

Государственная регистрация сделок с участием несовершеннолетних требует большого внимания со стороны регистрирующих органов. При регистрации таких сделок необходимо опираться на Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцию о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 июля 2019 г. N 126. ——————————— См.: Приказ Минюста РФ от 20 июля 2019 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).

В этих Законах закреплены важнейшие требования при совершении сделок с участием несовершеннолетних. Основное правило, закрепленное в п. 3 ст. 37 ГК РФ, говорит о том, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, т. е. сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. ——————————— См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей. ——————————— См.: Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата.

М.: Волтерс Клувер, 2019.

Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия. В соответствии со ст. 21 ГК РФ в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет. Если же брак между лицами, не достигшими совершеннолетия, признается недействительным, то в этом случае наступают другие последствия: суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом дееспособности и определить момент этой утраты. ——————————— См.: Там же.

При принятии документов на государственную регистрацию сделок с участием несовершеннолетних органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны проверить полномочия представителей несовершеннолетних. Родители предоставляют свидетельство о рождении, выданное органами записи актов гражданского состояния, а усыновители — свидетельство об усыновлении. ——————————— См.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация.

Образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2019.

От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет документы представляют их законные представители (родители, опекуны, попечители). При этом нужно иметь в виду, что дети от 14 лет до 18 лет действуют самостоятельно, хотя и с согласия законных представителей. Также при приеме документов необходимо для несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом несовершеннолетнего. Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет другая ситуация — здесь требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки, причем нотариально удостоверенное от обоих родителей, а также разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему на распоряжение имуществом.

Если несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет приобрел дееспособность в полном объеме, то требуется решение органа опеки и попечительства или решение суда о признании несовершеннолетнего, достигшего возраста 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним. Если ребенок находится на полном государственном попечении в воспитательном учреждении, лечебном учреждении, учреждении социальной защиты населения или другом аналогичном учреждении, то выполнение обязанностей опекунов (попечителей) такого ребенка возлагается на администрацию этого учреждения. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка. При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Такое разрешение требуется в нескольких случаях: 1) отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст.

60 Семейного кодекса); 2) сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст.

60 Семейного кодекса); 3) дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 4) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п.

1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса); 5) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет (п. 1 ст.

28, п. 2 ст. 37 Кодекса, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса). ——————————— См.: Приказ Минюста РФ от 20 июля 2019 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.).

Таким образом, при принятии документов на государственную регистрацию сделок с участием несовершеннолетних регистратор должен быть предельно внимателен и осмотрителен, выявить все необходимые для регистрации документы, проверить их и установить, соответствуют ли они требованиям законодательства. Также необходимо отметить, что регистратор должен обладать достаточными знаниями в области прав несовершеннолетних, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. 2. Приказ Минюста РФ от 20 июля 2019 г. N 126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.). 3. Зайцева Т. И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Федеральная нотариальная палата. М.: Волтерс Клувер, 2019.

4. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов.

М.: Юрайт-Издат, 2019.

Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество

Российское законодательство закрепило право детей владеть недвижимым имуществом (долями в праве собственности) и, безусловно, полномочия подростков наравне с взрослыми распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать. Как правило, такие сделки на практике осуществляются по инициативе и при непосредственном участии законных представителей детей.

Основным аспектом выступает все же решение взрослых лиц совершить сделку с недвижимым имуществом. И если, к примеру, вы решили изменить свои жилищные условия, где несовершеннолетний обладает правом (долей в праве собственности) собственности в общей недвижимости, следует помнить об имеющихся особенностях, которые требуют соблюдения соответствующих правовых процедур.

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме. Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только при наличие паспорта.

Таким образом, необходимо выделить ряд основных условий совершения сделок при наличии у несовершеннолетнего права на недвижимость или доли (к примеру, в квартире, земельном участке и т. д.):

— для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства;

— для продажи квартиры, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также требуется согласие органа опеки. Для этого понадобится пакет документов, включающий паспорта и свидетельства о рождении участников, правоустанавливающие документы на жилую недвижимость, свидетельство о браке, соответствующие предстоящей сделке с недвижимостью нотариально заверенные заявления.

При наличии на руках соответствующего документа от органов опеки и попечительства наступает следующий этап оформления сделки – государственная регистрация.

Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:

– документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц до 14 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);

– квитанция об уплате государственной пошлины;
– правоустанавливающие документы на квартиру;

– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
– письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;

– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;

– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);

– договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
Также согласие органа опеки необходимо и на следующие сделки с имуществом несовершеннолетнего:

– дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
– залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;

– сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
– обмен имущества несовершеннолетнего;

– отказ от преимущественной покупки доли;
– раздел имущества несовершеннолетнего;

– отказ от наследства;
– выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Отдельно обращаем внимание, что сделка по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, отличается от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. К примеру, в случае если квартира принадлежит супругам, а ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником получать разрешение органов опеки и попечительства не потребуется.

И в заключении хотелось бы отметить некоторые особенности и ограничения в сделках с участием несовершеннолетних:

– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование;

– сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;

– сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жилье; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены ) Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис Агентства Недвижимости ИНФО г. Ярославль, Б. Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.