Оформление коммуналки как квартиру с одним собственником

Оформление коммуналки как квартиру с одним собственником

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

Как сделать квартиру из комнаты в коммуналке

Все, кто делает из комнаты в коммуналке квартиру, действуют по одной и той же схеме. Часть комнаты отгораживают под санузел, где устанавливают раковину, унитаз и душевую кабину; в жилом пространстве оборудуют микрокухню. Казалось бы, желанная автономия от соседей требует лишь месяца строительных работ и умеренных капиталовложений, но в действительности перепланировка — занятие гораздо более трудоемкое. Для внесения любых изменений в планировку комнаты понадобится заручиться согласием всех соседей. Простого разрешения на словах будет недостаточно: аргументом для БТИ станет только письменное разрешение, заверенное у нотариуса. И это лишь первый шаг к тому, чтобы переделать комнату в коммуналке в квартиру. Второе препятствие на пути — требования Жилищного кодекса РФ и правил перепланировки.

  • 1. Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми помещениями (в случае перепланировки комнаты в студию это почти нереально. Маловероятно, что под одной и той же комнатой находятся сразу и кухня, и спальня, и туалет).
  • 2. Санузел не должен находиться над кухней.
  • 3. В помещении, где происходит приготовление пищи, обязательно должно быть окно.
  • 4. Необходима техническая возможность подвести к помещению все коммуникации (водопровод, канализацию, вытяжную вентиляцию).
  • 5. Для оснащения помещения газовой или электрической плитой и водонагревателем требуются окно и вентиляция.
  • 6. Снабжающие организации обязаны обеспечить каждую квартиру электричеством из расчета 3 кВт на квартиру. По закону при отделении комнаты от коммуналки потребность в электричестве увеличивается вдвое, потому что теперь коммуналка и вышедшая из ее состава комната представляют собой две автономные квартиры.

Комната с перепланировкой: почти квартира

Содержание

Но это то, что изначально проектировалось как коридорная система и меблированные комнаты. В советское и послесоветское время некоторые обитатели старого фонда также успели легализовать санузлы и кухни, не соответствующие сегодняшним требованиям СНиП и жилищного законодательства, – с проходными кухнями, ваннами в кухнях и туалетами над кухнями соседей снизу.

Объектов с подобными модернизациями немало представлено и на вторичном рынке жилья. Варианты могут быть разные. В одних случаях к продаже предлагают именно комнаты с дополнительными «опциями» (своя душевая, санузел), в других – доли с легализованными или, чаще, с нелегализованными перепланировками.

Можно ли из комнаты сделать квартиру-студию

Чуть больше шансов разделиться имеют обитатели небольших коммуналок, имеющих два входа – с черной и парадной лестницы. Но только совпадение всех нижеперечисленных условий делает возможной перепланировку, в результате которой из состава большой квартиры, обычно коммунальной, можно выделить маленькую, отдельную.

Но все просто только на бумаге. Сколько времени занимает цепочка согласований? У проектировочных организаций, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит шесть-восемь месяцев – в случае если проект не заворачивают на доработку.

Тот, кто готов самостоятельно шаг за шагом пройти все инстанции, должен готовить себя к тому, что путь от момента принятия решения о перепланировке до получения нового кадастрового паспорта займет не меньше года.

Студия в коммуналке

Юля, чтобы была возможность узаконить такое, не обязательно брать первый этаж, можно и выше, но надо, чтобы под комнатой были нежилые помещения, например, магазин и т. п. И покупая готовое, надо просчитывать перспективу узаконивания, кроме нежилого внизу, потребуется еще согласие всех собственников квартиры, иначе клиенты рискуют никогда это не узаконить и влипнуть на обратную переделку.

1. Вопрос узаконивания Ваших изобретений. Вы должны понять насколько это все для Вас осуществимо и готовы ли Вы тратить Ваше время, нервы и деньги сначала на переустройство а потом на многочисленные согласования.
2. Вопрос с соседями.. Сегодня соседи хорошие.. Хорошие уехали и приехали плохие. Не узаконив перенос мокрых мест Вы рискуете быть обязанными сделать все как было.

И соседи будут правы..
3. Поскольку в комнате Вы собираетесь обустроить мокрые места, сделать кухню, то комната должна быть просторной+средства на переустройства+средства на согласования. Не проще ли купить полноценную студию(например в ближайшем пригороде) и жить себе спокойно?
4. Мое мнение: НЕ СТОИТ

Возможно ли сделать из квартиры коммуналку

Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом. Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире.

Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.

Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками. А также к коммунальному жилью приравнивается еще и жилое помещение (например, дом), в отношении которого сособственники выделили свои доли в натуре.

Составление типового договора аренды комнаты в коммунальной квартире: права и обязанности, особенности оформление

  1. Квартирант обязан использовать объект только для проживания. Также в его обязанности входит содержать имущество в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за проживание. Наниматель не имеет право производить переустройство помещения без согласия владельца.
  2. Собственник обязан предоставить нанимателю помещение, пригодное для проживания. Также в его обязанности входит проведение ремонта, в том числе и ремонта общедомового имущества.
  • жилец обязан за 3 месяца предупредить собственника о своем выселении;
  • если квартирант нарушает условия договора (не вносит плату, использует помещение не по назначению и нарушает права и интересы соседей), то договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии

  1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
  2. Кадастровые документы на объект;
  3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
  4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
  5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
  6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей. Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно. Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

Можно ли из комнаты сделать квартиру-студию

Современные планировки домов нового поколения включают в себя наличие, так называемых, квартир-студий. «Квартиры-малютки» имеют небольшие площади и доступную стоимость. Это ключевые моменты, на которые обращают внимание покупатели. Такие помещения имеют пространство, в котором объединены жилое помещение и кухня или прихожая совмещена с кухней в единое целое.

Не желая готовить в жилой комнате, многие собственники озадачены вопросом, как перенести кухню в прихожую.

Если учесть, что коммунальные квартиры отличаются высокими потолками, просторными холлами, залами и кухнями, многие пытаются разместить санузлы и кухни там, где не проходят централизованные стояки стока канализации и воды. Это категорически запрещено делать. Квартиру с незаконной перепланировкой со временем очень сложно продать.

Покупая такой вид жилья, многие через некоторое время желают его покинуть и перебраться в более просторные квартиры.

Как сделать квартиру из комнаты в коммуналке

Не так давно на рынке вторичной недвижимости Петербурга появилось новое предложение: квартиры-студии с входом через коммуналку. Такая недвижимость расположена в центральных и наиболее престижных районах города и продается, как самостоятельная квартира. Однако по факту такой объект квартирой не является, а его покупка сопряжена с множеством рисков для покупателей недвижимости.

Квартиры в историческом центре Петербурга всегда пользовались популярностью. Центр был и будет востребован у определенной категории покупателей, у тех, кому нравится жить вблизи культурных объектов, бизнес-центров, садов, дворцов и парков. Безусловно, недвижимость здесь стоит очень дорого.

В этой ситуации предприимчивые владельцы комнат в коммунальных квартирах, стали переделывать свою собственность в полноценные квартиры-студии с санузлом и кухонной зоной и продавать по цене от 3 млн рублей и выше.

Комната в коммунальноый квартире

Оформление коммуналки как квартиру с одним собственникомКоммунальная квартира предполагает проживание на одной территории нескольких семей, не связанных родственными или иными отношениями.

Каждая семья занимает изолированное – муниципальное или приватизированное жилое помещение.

Права и обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире

Со своей личной (приватизированной) жилплощадью владелец может производить любые действия:

  • продать,
  • сдать в аренду,
  • подарить,
  • позволить пользоваться по доверенности,
  • оформить завещание,
  • прописать в жилье кого-либо на постоянной или временной основе.

Остальные помещения – коридор, санузел, ванная, кухня – ничьей собственностью быть не могут, это места совместного пользования всех жильцов коммуналки. Кто, когда и сколько времени может там проводить – решается по обоюдному согласию.

Оплата налогов и других расходов по содержанию квартиры – ремонт, обслуживание и т. д. рассчитывается пропорционально долям собственности.

Для поддержания санитарного порядка в местах совместного посещения составляется график уборки – по взаимному согласию всех проживающих исходя из долевого принципа или количества людей в каждой семье.

Жильцы должны соблюдать правила шумового загрязнения. Постоянное – музыка, звук телевизора, ремонтного оборудования и т. д. – в ночное время не должно превышать 45 децибел, в дневное – 55.

Владелец обязан уведомить остальных собственников о продаже своей жилплощади за месяц до выставления ее в свободную продажу. Согласно законодательству, соседи по коммуналке имеют первоочередное право на выкуп свободной доли.

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Оформление коммуналки как квартиру с одним собственникомЧтобы избежать судебных разбирательств, потенциальному покупателю коммунальной жилплощади сначала следует выяснить все установленные в квартире общежитии правила.

Из документов продавец в первую очередь предъявляет нотариально оформленный отказ от покупки соседями или копии отосланных уведомлений о продаже. Если есть собственники жилья — не совершеннолетии, ознакомиться с отказом, оформленным органами попечительства.

  • цена заявлена не ниже, чем в уведомлениях для соседей;
  • право собственности прописано на изначально предлагаемую комнату.

Сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире

Со своей личной собственностью владелец имеет право делать, что хочет – сдать когда и кому угодно. Но есть еще МОП, и распоряжаться ими можно по соглашению со всеми совладельцами.

Сдавая третьему лицу в аренду жилплощадь, арендодатель автоматически предоставляет ему права на пользование вспомогательной площадью – кухней, санузлом, коридором, не имея на то по закону никакого права. Чтобы не было эксцессов, нужно предусмотреть все заранее.

Получить письменное нотариально заверенное согласие остальных владельцев жилья.
Оформить арендатору временную регистрацию в сдаваемой комнате – это даст ему право на пользование МОП.

Условия пользования вспомогательной площадью прописываются в договоре с мельчайшими подробностями, с целью предусмотреть возможные разногласия новых жильцов с соседями.

Нельзя забывать об ограничениях, касающихся норм жилплощади на одного человека – не менее 12 квадратов.

Регистрация новых жильцов

Процедура постоянной/временной регистрации родственников владельца или членов его семьи, как и посторонних лиц (например, арендаторов) в коммуналке ничем не отличается от прописки на любой другой жилплощади.

Потребуются паспорта прописывающего и прописываемого, правоустанавливающие документы на жилье, заявления о согласии других владельцев (если есть), о регистрации по месту жительства и заявление на прописку.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Приняв решение о продаже своей жилой площади в коммунальной квартире, в первую очередь необходимо письменно оповестить о своих планах остальных долевых собственников. При несоблюдении этого условия может возникнуть ряд негативных последствий, вплоть до аннулирования сделки купли-продажи.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, выясняется кто истинные владельцы остальных комнат (если они сдаются по договору аренды). После чего, заказными письмами с уведомлением о получении, они оповещаются о продаже.

Стоимость квартиры во всех извещениях должна быть одинаковой. В договоре разрешено выставить равнозначную или более высокую стоимость. Занижение цены при свободной продаже станет поводом для оспаривания сделки соседями.

Делается это для того, чтобы в дальнейшем соседи не могли помешать продать жилплощадь, заявив, что ничего не знали и не получали никаких оповещений. Если в течение месяца никто не проявит желания купить комнату, можно смело обращаться к риелторам и продавать жилье в обычном порядке.

Без подтверждения об уведомлении соседей или их отказа процедура продажи не осуществится. Даже если договор и удастся зарегистрировать, то в течение трех месяцев любой сосед-собственник имеет право подать в суд с иск о переводе прав покупателя на него. Сделка же будет признана недействительной (см.

Проверка квартиры при покупке).

Из документов потребуются:

  • Подтверждение о праве собственности;
  • Справка о выписке всех жильцов из продаваемой комнаты;
  • Копии извещений соседей о продаже или отказы;
  • Технический паспорт;
  • При наличии несовершеннолетних собственников – справка из органов опеки с отказом.

Есть еще один нюанс – выбор покупателя.

Расселение

Расселение коммуналки возможно лишь в том случае, если все жилые помещения приватизированы и каждый владелец согласен на переезд. Есть несколько вариантов:

По инициативе жильцов. Хозяева или самостоятельно занимаются поиском покупателя, или обращаются в риэлтерское агентство. Риелторы либо помогают с продажей, либо выкупают квартиру с целью последующей перепродажи.

Тогда процедура расселения может закончиться быстро и к обоюдному удовольствию – фирма поэтапно или одновременно покупает и предоставляет уже бывшим владельцам коммуналки альтернативное жилье.

По государственной программе. Тут предусмотрены два варианта расселения:

  • Социальные средства выплачиваются одному собственнику, желающему остаться «в родных пенатах» – он выкупает комнаты других и становится полноправным владельцем всей жилплощади. Остальные приобретают отдельное жилье.
  • Каждый хозяин продает свою квартиру определенному покупателю, получает добавочную субсидию на жилье и опять же становится владельцем отдельной недвижимости.

По инициативе стороннего покупателя. Бывает, что коммуналку желает приобрести юридическое лицо, чтобы организовать там офис, склад, перевести помещение в нежилое и т. д.

Иногда как вариант рассматривается не только продажа и покупка, но и обмен квартир.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.