Что такое гарантийное письмо в сделки с недвижимостью

Пишите письма. Гарантийные

Что такое гарантийное обязательство- это обязательство юридического лица либо предоставить товар или услугу, либо выплатить некую денежную сумму. То есть в первую очередь — это обязательство. В нашем случае- обязательство выплатить некую сумму, но ни в коем случае не подтверждение факта, что Вы внесли аванс и передали деньги. И все бы было нормально, если бы написание гарантийного обязательства не подменяло РАСПИСКИ о получении денежных средств (при расчетах между физическими лицами), или приходного кассового ордера, если Вы обратились в риелторскую фирму. Итак, ситуация.

Пришел человек в фирму, чтобы внести аванс (на задаток ни одно «уважающее себя» агентство не согласится, об этом я уже писал раньше), заключил договор и внес деньги, взамен которых получил свой экземпляр договора и гарантийное обязательство выплатить ему сумму аванса, если сделка не состоится по вине агентства.

В чем же разница между обязательством выплатить деньги и документом, подтверждающим факт передачи денег?

Разницу человек почувствует, когда «отношения не сложатся» с фирмой, и он решит получать назад свои кровные через суд. А в суде есть очередность требований- в первую очередь, присуждается выплатить ФАКТИЧЕСКИ полученное по договору. Но по договору покупатель ФАКТИЧЕСКИ ничего риелторам не заплатил! (Иногда схема внесения аванса включает некую доверенность от покупателя на сотрудника агентства, который «передаст аванс хозяину».) И получил взамен это самое гарантийное обязательство, согласно которому фирма обязуется выплатить ему некую сумму, если покупка не состоится, то есть формально- выплатить ему штраф за срыв сделки. С точки зрения судьи, исходя из представленных несостоявшимся покупателем документов, факта передачи денег покупателем нет.

И Вы никогда не докажете обратного! Захочет ли судья обязать фирму выплатить Вам этот самый штраф- вопрос сложный. Для этого Вам придется найти доказательства того, что именно по вине риелторов сделка не состоялась, что представляется довольно проблематичным. Ведь договора -эксклюзивные- с хозяевами квартиры составляются таким образом, что ответственности продавец недвижимости за срыв сделки не несет никакой. То есть сегодня он хочет продать, а вот завтра передумал.

Он и виноват!

Так что надо сделать, чтобы все-таки обезопасить себя в этой ситуации?

Самое главное- в результате долгого общения при внесении аванса и чтения с подписанием бумаг -у покупателя, помимо гарантийного обязательства, должна остаться на руках бумага, в которой отражен ФАКТ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ.

Подобные выверты с «гарантийками» делаются фирмами, надо признать, не от хорошей жизни- наше кривое законодательство таково, что если юридическое лицо приняло деньги через кассу, выписав при этом приходный кассовый ордер (а по -другому оно деньги принять не может! ), ПРОСТО ПЕРЕДАТЬ деньги продавцу оно без потерь на непонятно почему возникающие налоги- не сможет.

Иногда, чтобы обойти эту коллизию, возникает еще один «сказочный» персонаж- «поверенный», сотрудник агентства, который, как физическое лицо, берет деньги у покупателя «для передачи продавцу»

Итак, при заключении договора об авансе при покупке квартиры, помимо подписанного договора, у покупателя на руках должны остаться:
гарантийное обязательство фирмы вернуть сумму аванса в случае, если сделка не состоится

расписка «поверенного» в том, что деньги от Вас он получил в соответствие с заключенным договором аванса для передачи хозяину недвижимости.

Теперь есть субъект, который Ваши деньги принял и с которого эти деньги можно требовать обратно. И ситуация в суде меняется- у Вас теперь есть документ, согласно которому деньги БЫЛИ ВНЕСЕНЫ, а раз были внесены, то Ваше требование получить их обратно- вполне законно.

Надо сказать, что подобные тяжбы возникают нередко. Один из вариантов возникновения разногласий- разная оценка покупателем и риелторами продавца «юридической чистоты» продаваемого объекта. Автор был свидетелем выяснения отношений по поводу квартиры, приватизированной в момент рождения ребенка. Будущая мама подала заявление и заключила договор передачи на последнем месяце беременности, но ребенок родился ДО даты регистрации собственности на квартиру. Покупатель настаивал на том, чтобы на ребенка, которому на момент внесения аванса было 14 лет, была выделена доля и получено согласие органов попечительства и опеки на продажу квартиры.

Юристы фирмы продавца категорически отказывали в этом. Результат- стороны встретились в суде, сумма аванса составляла 10 % стоимости квартиры и покупатель просто так расставаться со своими деньгами не собирался.

Однако подмена документов- приходного кассового ордера «гарантийкой»- еще полбеды. Дело в том, что подобные гарантийные обязательства составляются с грубейшими нарушениями требований законодательства. Согласно законодательству РФ, гарантийное обязательство должно быть подписано Генеральным директором и главным бухгалтером организации. И в этом есть логика- сначала бухгалтер подтверждает факт наличия у фирмы требуемой суммы, а директор ставит свою подпись после него. На практике гарантийное обязательство подписывает либо один директор, либо некое доверенное лицо.

А без подписи главного бухгалтера все финансовые обязательства ничтожны. Их просто нет, а значит никакой судья иск у Вас с подобной бумагой не примет к рассмотрению. Все, что у Вас останется- договор с фирмой, «гарантийка» и бесценный жизненный опыт.

Подведем итоги

Самое лучшее при покупке недвижимости- заключать предварительный договор с продавцом, и получить от него расписку на внесенный аванс (тут уже и за то, чтобы назвать внесенную сумму задатком, можно «повоевать»).

Если же «встречать» Вас с хозяином риелторы категорически отказываются, требуйте подписание гарантийного обязательства главным бухгалтером. Обязательно проверяйте полномочия подписывающих лиц, требуйте уставные документы, внимательно изучайте доверенность лица, подписывающего документы. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенному лицу доверяется подписание гарантийных обязательств по выплате денежных средств.

Рисковать или нет, идти на поводу у риелторов и подписывать предлагаемые ими документы или нет- решать Вам. Наверное, если сумма аванса не превышает 30-50 тысяч рублей, можно закрыть глаза на эти нарушения. Если же сумма, которую риелторы хотят подобным образом получить от Вас до сделки, больше, я бы рекомендовал заложить все, что больше «первоначального» взноса в банковскую ячейку под условие покупки Вами объекта.

Тут следующая рекомендация- если Вам не удалось договориться о том, что ключ от ячейки останется на ответственном хранении в банке, требуйте в придачу к гарантийному обязательству (еще одно обязательство) выдать Вам ключ, если сделка не состоится, расписку менеджера, работающего с Вами, в том, что ключ этот от ячейки он от Вас получил.

Гарантийка при продаже квартиры

Гарантийное письмо, в случае невозможности государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (при наложении ареста, запрета на квартиру) выдается покупателю непосредственно перед сделкой, при внесении комиссионных фирме (фирмам, при альтернативных сделках), за оказание услуг по оформлению квартиры в собственность. 3) Существуют еще гарантийные письма для продавцов квартир, на выдачу денежных средств после государственной регистрации договора купли-продажи, а так же выписки и выезда из квартиры. По ним, фирмы удерживают у себя, небольшую сумму денег, пока продавец не выпишется и не освободит квартиру.

У каждой фирмы существуют свои формы документов на принятие денежных средств от покупателей.

Нужен ли нотариус при покупке продажи квартиры?

Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным. Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя.
Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований). Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Квартирный ряд

Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос. При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.
Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

Какие гарантии можно требовать от риелтора

Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены. Риск 4-й. Число продаж Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок.

Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ.

Гарантийное письмо при продаже квартиры

Гарантийка при продаже квартиры

Потому так часто спрашивают: Что делать после нотариуса? Правильный вопрос: «что делать до нотариуса и после нотариуса ?» Что бы самостоятельно вести нотариальную сделку вы должны знать и уметь провести сделку купли-продажи в простой письменной форме, тогда на нотариальной сделке вы будете знать, что требовать от нотариуса. Как самостоятельно провести сделку купли-продажи квартиры — читайте здесь.

Рассмотрим особенности нотариальной сделки — этого отдельного этапа купли-продажи квартиры. Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме! Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения.

То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент.

Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т. п. 1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.
Что касается сервиса «одно окно», то он подразумевает полное избавление клиента от надобности подачи проектов, заявок и документов на оформление сделки, а также ускоренный режим подготовки всех необходимых бумаг. В таком случае эти действия полностью перекладываются на нотариуса. К тому же Росреестр предусмотрел ускоренную процедуру регистрации прав собственности для нотариусов.
Если документы предоставляются в электронном виде, то на их регистрацию уходит один день, если в бумажном — три дня. Очень удобным и безопасным видом сервиса считается нотариальный депозит. Эта услуга подразумевает избавление клиентов от рискованных наличных операций.

Теперь сторонам сделки не нужно больше арендовать банковские ячейки для сохранности крупных сумм, а затем транспортировать их в надлежащее место.

• предложение совершить оплату услуг после их оказания;
• предложение выполнить работу, совершить поставку, оказать услугу.

• Реквизиты владельца недвижимости, подписавшего гарантию.
• Название налогового органа, регистрирующего учреждение.
• Полный адрес места аренды, характеристики недвижимости.
• Ф. И. О. руководителя и название будущего учреждения.
• Обещание передать по первому требованию здание в аренду.

Если владелец помещения не ответит на звонок или не подтвердит свою гарантию, то заявленный адрес признают недостоверным, а в регистрации ООО вынесут отказ.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Куда обратиться за правоустанавливающими документами на квартиру
• Какие документы нужны для оформление недвижимости в украине
• Договор передачи квартиры в собственность граждан приватизация где получить
• Какие документы необходимы для получения выписки из егрп на недвижимость
• Есть ли налоговый вычет на покупку квартиры для инвалида 2 группы