Будут ли проблемы при продаже квартиры бывшему собственнику

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т. к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

• Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
• Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
• Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
• Реализации ипотечной квартиры;
• Показы квартиры покупателям и посредникам;
• Продаже недвижимости в рассрочку;
• Отчуждение недвижимости при участии посредников;
• Найме неопытного посредника или юриста;
• На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

• При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
• Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
• Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

• Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
• Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
• Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
• Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

• В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
• Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т. д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т. д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

• Потеря жилья;
• Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов. Риэлторам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют.

Единственный действенный способ — попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят.

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома. Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности.

Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей. Важно, чтобы к моменту продажи все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд. Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

Одна из опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ).

Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней. Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей.

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику.

Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности.

Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

Директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев:

— Что касается мошенничеств на вторичном рынке, то самые распространенные у нас в Казани это схемы по задаткам. Когда кто-то выдает себя за риэлтора или посредника берет задаток в размере 50-150 тысяч рублей, а потом исчезает. Бывали случаи, когда до 5 млн. таких задатков собирали.

Более опасный вид мошенничества, т. е. более рискованная процедура для обывателя, когда он общается не с профессиональным агентством недвижимости или компетентным риэлтором, а со случайными людьми, якобы специалистами, но которые в действительности таковым не являются. Они получают деньги за услуги, но ничего не делают – документы не собирают, техпаспорт не оформляют.

Поэтому я рекомендую, в первую очередь, узнавать, кто предлагает услуги. Как в случаях с задатками, так и в случаях с оказанием услуг стоит знакомиться с агентством недвижимости, выяснять насколько оно профессиональное.

Элементарно можно подойти к офису агентства недвижимости и посмотреть на людей, которые выходят из него. Если за целый день никто туда не зашел и не вышел, то уже стоит задуматься. Много информации можно получить, посмотрев на офис.

Когда заходишь и видишь, что в помещении стоит стол и стул, да и те принадлежат арендодателю, то становится понятно, что такое агентство может съехать из этого офиса в течение одной минуты. Я не рекомендую обращаться к таким людям.

Так что нужно очень внимательно выбирать агентство недвижимости. И не всегда безоговорочно доверять рекомендациям знакомых или друзей – это не гарантия. Как показывает практика, очень много людей, которые пришли к риэлтору по чьей-либо рекомендации в итоге попадаются на удочку мошенников.

Поэтому выбирать надо очень тщательно и, главное, смотреть на уровень профессионализма. Стоит обращать внимание на членство в профессиональных сообществах (например, гильдиях риэлторов России или Татарстана), где есть добровольная сертификация, обучение сотрудников, где дорожат своей репутацией.

Начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по РТ Лилия Сайфеева:

Либо бывают элементарные ошибки в свидетельствах о праве на наследство, которые сразу вызывают сомнения у государственного регистратора и становятся единственным побудительным моментом для того, чтобы отправить запрос нотариусу. На сегодняшний день нет каких-либо технических приспособлений для того чтобы выявить поддельные документы.

Нередки случаи, когда люди приходят на сделку и в ходе регистрации выясняется, что на регистрационные действия с данным объектом наложен арест или иное ограничение. Чтобы не попасть в такую ситуацию достаточно получить выписку из единого государственного реестра прав. Будет сразу понятно арестован объект или нет, стоит идти на сделку или не стоит.

Ведь наличие ареста – это бесспорное основание для отказа в регистрации.

Директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов:

— Последние 15 лет я изучаю мошеннические схемы. Есть более 120 различных схем с точки зрения Уголовного кодекса практически ненаказуемых. В худшем случае мошенникам грозит мелкая административная ответственность.

Если задаться целью, то можно обмануть практически любого на любую сумму. Это реальные способы, которые существуют из-за дыр в нашем законодательстве.

Есть масса проблем с той же доверенностью, которую можно в любой момент отозвать, или случаями недееспособности. И получается, что избежать мошенничества практически невозможно. Особенно если вы столкнулись с профессиональным аферистом. Такой с легкостью обманет простых граждан и риэлторов обмануть сможет.

Никому не нужны проверки прокуратуры. А то, что касается всего остального – никаких гарантий нет. Мошенников ничего не держит и ничего не останавливает – лишь бы задаться целью. Как избежать мошенничества? Никак не избежать.

Панацеи нет. Можно попытаться уберечься, но если с той стороны стоит ас, который задался целью вас обмануть, он это сделает. Еще раз повторю: много легальных способов. И все это из-за несовершенства нашего законодательства.

Но схемы есть очень красивые. Красивые в каком плане – построены красиво, используя именно наше несовершенное законодательство. А поделать с этим ничего нельзя – нет механизма. Я 10-ый год пишу книгу и там все эти случаи описаны, мне присылают примеры из разных городов.

Думаю, если ее опубликовать, то будет полезна многим покупателям недвижимости, а может стать, чего я и опасаюсь, пособием для мошенников.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

• Когда сделка купли продажи недвижимости считается заключенной
• Могут ли снести незаконную постройку без решения суда
• Нужен риэлтор для продажи доли в квартире
• Какие проблемы могут возникнуть после покупки квартиры
• Как расторгнуть договор долевого участия передумал покупать