Как избежать уплаты налоги при сделках с недвижимостью

Как можно избежать уплаты налога, продавая квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет

Как избежать уплаты налоги при сделках с недвижимостьюНи для кого, наверное, не секрет, что российские граждане стараются минимизировать отчисления в бюджет при осуществлении тех или иных сделок. Одной из них является продажа квартиры. Следует отметить один момент.

Осуществление такого рода операции во многих случаях связано с необходимостью заплатить НДФЛ с дохода, полученного в результате продажи объекта недвижимости (либо его части), в том числе и квартиры. Однако в данной ситуации не все однозначно. В 2019 году в силу вступили изменения, затрагивающие сферу осуществления разного рода сделок с объектами недвижимости.

Новым законом, в частности, регламентируются и льготы, предоставляемые при начислении взносов в госказну при продаже квартир, домов и так далее.

Как можно снизить налоговую нагрузку

Для расчета величины НДФЛ, взимаемого при продаже квартир, определена стандартная ставка в 13 процентов. Однако действующие нормы российского законодательства при этом предусматривают определенные варианты, позволяющие снизить налоговую нагрузку при осуществлении такого рода сделок. Полное освобождение от налогообложения предусмотрено здесь в случае, если объект недвижимого имущества был приобретен после 1 января 2019 года, и находится в собственности продавца более 5 лет.

Естественно, пока такой вариант просто нереален.

Немного иная ситуация с квартирами и домами, которые были куплены до указанной выше даты. Для них действует несколько иная система предоставления льгот.

В частности, чтобы избежать налогообложения, объект недвижимости должен находиться в собственности продавца не менее чем 3 года. Естественно, многих интересует ответ на вопрос: как не платить налог с продажи квартиры, когда срок владения ею не дотягивает до льготной планки?

К сожалению продавцов, в большинстве случаев заплатить государству определенную сумму все-таки придется. Обновленное законодательство предусматривает только лишь несколько ситуаций, при которых можно избежать необходимости платить НДФЛ при продаже объектов недвижимости. Данная льгота предоставляется, в частности, владельцам жилья, получившим ранее его в собственность:

  • в рамках программы приватизации;
  • на правах наследования или дарения от лиц, являющихся родственниками;
  • согласно договору ренты с иждивением.

Давайте разберем первый вариант немного подробнее. В частности, при продаже приватизированной квартиры налог будет рассчитываться по общепринятому алгоритму. При этом здесь учитывается сокращенный минимальный срок владения. Дата, указанная в документе, подтверждающем право собственности на объект недвижимости, является в данной ситуации точкой начала отсчета. При этом несколько иная ситуация относительно долей жилья.

Здесь есть свои особенности. В частности, главной датой считается получение в собственность первой доли – от нее и ведется отсчет, тогда как последующие уже не учитываются.

В качестве примера можно привести одну из такого рода ситуаций. В 2019 году семья, состоящая из матери, отца и сына получает в собственность квартиру, причем у всех равные доли. Далее происходит трагическое событие.

В 2019 году отец умирает, завещав свою долю сыну. После этого принимается решение продать квартиру. У сына, напомним, в собственности 2 доли из 3-х, причем вторая получена недавно. Семья владела жильем более 5 лет, поэтому она полностью освобождена от уплаты НДФС.

Сын также не будет платить налог с полученной доли умершего отца, поскольку впервые право собственности на часть квартиры он получил в 2019 году. Суть, в принципе, понятна. Порядок поступления других долей собственности, не имеет значения – важна только первая.

Существенно снизить налоговую нагрузку при продаже объекта недвижимости можно, воспользовавшись имущественным вычетом. Давайте рассмотрим особенности этого варианта немного детальнее. Вычет – это предусмотренная действующим законодательством льгота в виде конкретной фиксированной суммы, позволяющей снизить налоговую базу. Внесенные поправки не коснулись его размера. В итоге вычет в 2019 году по-прежнему составляет 1 миллион рублей.

Особенностью такого варианта является невозможность использования на несколько объектов недвижимости. Кроме того, вычет разрешается применить один раз в течение текущего налогового периода.

Если говорить в целом, то это весьма неплохой вариант, позволяющий в определенных случаях достаточно серьезно снизить отчисления в пользу государства при продаже новой квартиры или дома. Также он весьма полезен в ситуации, когда документы на покупку данного объекта либо материалы, касающиеся его возведения и строительства, отсутствуют. Если же собственник жилья имеет возможность доказать понесенные ранее расходы на получение недвижимости в собственность, то ему стоит воспользоваться иными вариантами снижения налоговой нагрузки в случае продажи.

Например, можно предоставить в налоговую достоверную информацию относительно понесенных ранее расходов. Давайте разберемся, что же подразумевается под приведенным выше понятием. В частности, собственник объекта недвижимости может представить фискалам договор купли-продажи, на основании которого жилье стало принадлежать ему.

При этом в документе обязательно должна быть проставлена сумма по данной сделке.

Если же объект недвижимости его владелец возводил самостоятельно, то в налоговые органы необходимо представить сметы, квитанции закупки материалов, акты сдачи. Иными словами, фискалам следует передать всю документацию, подтверждающую понесенные расходы. При продаже квартиры с высокой стоимостью, находящейся при этом в собственности менее 3-х лет (при условии приобретения до 2019 года), это, наверное, наиболее эффективный вариант, позволяющий существенно уменьшить налоговую нагрузку.

Бывают ситуации, когда владелец продает объект недвижимости себе в убыток, в силу тех или иных обстоятельств. Напомним, что ранее в Российской Федерации не существовало никаких ограничений относительно стоимости продаваемых объектов жилой недвижимости. Однако теперь ситуация существенно изменилась, и Налоговый кодекс РФ, начиная с 2019 года, устанавливает определенные требования к стоимости квартир, которые продают владельцы – физические лица.

Как избежать уплаты налоги при сделках с недвижимостьюВ частности, цена такого объекта недвижимости, согласно обновленному законодательству, не может быть ниже его кадастровой стоимости по состоянию на первый день года, в котором осуществлялась сделка. Помимо этого, с целью смягчения перехода на новую систему, по которой производится расчет величины налогов, законодательство предусматривает в отношении цены квартир коэффициент 0,7. Ранее владельцы квартир и покупатели могли заключать сделку на условиях, позволяющих избежать необходимости делать отчисления в пользу государства.

Например, в договоре занижалась стоимость жилья, при этом остальная сумма передавалась покупателем наличными «в черную». В настоящее время воспользоваться таким вариантом не получится. Вернее, можно, но лишь до определенной степени. Законодательство предусматривает, что в качестве облагаемого налогом дохода в любом случае будет браться не менее 70 процентов кадастровой стоимости продаваемого жилья, даже если в документах проставлена меньшая сумма. Соответственно, занижать стоимость квартиры ниже данной планки, подвергая себя тем самым дополнительному риску, попросту бессмысленно.

Разве что кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости не удается установить официальным путем. В таких ситуациях данный вариант не применяется.

Платят ли налог с продажи квартиры пенсионеры

В завершение хотелось бы рассмотреть еще один важный момент, интересующий сегодня многих. Как известно, в России пенсионеры, равно как и получающие от государства пособия инвалиды, относятся ко льготной категории населения страны. При покупке объектов недвижимости они действительно имеют определенные преимущества перед трудоспособными лицами.

Однако льготы при этом не распространяются на операции, связанные с продажей жилья. При таких сделках с пенсионеров и инвалидов, продающих недвижимость, находящуюся в их собственности менее 3-х лет, будут взиматься налоги на общих основаниях. Иными словами, в данном случае этой категории граждан законодательство не предоставляет никаких льгот.

Это, кстати, относится и к нерезидентам РФ. При совершении сделок по продаже жилья, они облагаются налогами точно так же, как и резиденты.

Как снизить расходы или избежать уплаты налога с продажи квартиры?

Поговорим о нюансах при расчете налоговой базы с использованием налоговых вычетов. Для удобства будем называть «первым» налоговым вычетом — вычет в размере 1 млн рублей. «Вторым» налоговым вычетом – вычет в размере расходов, потраченных на получение доходов.

Нюанс номер один. При применении налоговых вычетов нужно обязательно учитывать тот факт, что данные вычеты даются не на объект, а на налоговый период. Соответственно, если вы продаете в одном налоговом периоде две квартиры, то «первый» вычет будет не два миллиона рублей, а один. Также обратите внимание на то, что «второй» вычет применяется не вместе с «первым», а вместо него. Т. е. налогоплательщику дается выбор: какой из вычетов применить, и в случае продажи двух квартир в одном налоговом периоде, нельзя будет к одной квартире применить вычет в размере 1 млн рублей, а к другой в размере расходов, потраченных на ее приобретение.

Например, вы решили продать две квартиры, каждая из которых стоит 6 млн рублей. Обе в собственности менее трех лет. Первая была получена в наследство, вторая куплена за 5 млн рублей. Налог, который вам придется заплатить, будет рассчитываться так: 6 млн плюс 6 млн минус 5 млн, и полученный результат умножить на 13%.

При этом налог от продажи какого угодно количества квартир, находящихся в собственности более трех лет, платиться не будет.

Нюанс номер два. При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, размер налогового вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Т. е., если вы решили продать ½ долю квартиры, то «первый» налоговый вычет составит 500 тыс. рублей.

А «второй» налоговый вычет – половину суммы, потраченную на покупку квартиры.

Нюанс номер три касается имущества, полученного в наследство. Дело в том, что согласно Гражданскому Кодексу РФ, наследник становится собственником с момента смерти наследодателя, а не с момента регистрации перехода права собственности. Например, наследодатель умер 5 лет назад.

Свидетельство о праве собственности на квартиру получено 1 год назад. При продаже такой квартиры, налог не платится.

Нюанс номер четыре касается собственников жилищных, жилищно-строительных, дачных и иных потребительских кооперативов. Право собственности на имущество, расположенное в таких кооперативах, возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая. Соответственно, время владения таким имуществом на правах собственника, следует отсчитывать с даты, указанной в справке о полной выплате пая, а не с даты регистрации права собственности.

И если член кооператива, полностью выплативший пай 10 лет назад, зарегистрировал право собственности на квартиру только два года назад, то при продаже квартиры, никакого налога он не платит.

Последнее, о чем мне хотелось бы рассказать в рамках темы, это о практике «занижения» стоимости квартиры в договоре купли-продажи, для уменьшения налогооблагаемой базы. Сейчас при продаже квартиры, находящейся менее трех лет в собственности, продавцы зачастую указывают в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 990 тыс. рублей, что в большинстве случаев существенно ниже реальной стоимости квартиры. Таким образом, они пытаются избежать налогообложения.

Я искреннее рекомендую не делать этого. Во-первых, понижается ликвидность и стоимость объекта, так как покупатели, при прочих равных, будут выбирать квартиру, продавец которой укажет в договоре реальную стоимость. А во-вторых, продавец подвергает себя риску получения налоговых претензий за уклонение от уплаты налогов.

Особенно — на фоне повышения внимания налоговых служб к сделкам, оформленным «по сумме до миллиона».

Так что же делать, если квартиру продать надо, а налог платить не хочется?

Во-первых, не нужно забывать про «второй» налоговый вычет, с помощью которого нередко можно ощутимо сократить затраты на налогообложение. Во-вторых, имеет значение и фактор скорости продажи. Ведь не исключено, что до наступления трехлетнего периода осталось каких-то полгода…

На, а если ничего из этого нет? Что ж, тогда придется заложить расходы, связанные с уплатой налога в состав своих затрат. Поверьте, время и нервы, которые могут быть потрачены в случае «разборок» с налоговиками при продаже по «заниженной цене», не компенсирует никакая сумма. Тем более что попав в фокус внимания налоговых служб, и сумму сохранить, скорее всего, не удастся…

Константин Барсуков, Заместитель Генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Налог с продажи квартиры
Все сделки с недвижимостью привязаны к кадастровой стоимости. Росреестр контролирует, чтобы сумма в договоре была не ниже 70% от кадастровой стоимости. Этот ориентир стоимости может быть увеличен муниципальными властями. Когда на регистрацию сделки по купли-продажи квартиры в центре Москвы продавец предъявляет договор на сумму 1 млн. рублей, как минимум такая сделка является подозрительной и не правдоподобной.
Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не имеет значения.
Как продать квартиру без уплаты налога: официально и по закону
Чтобы продать квартиру и не платить налог с продажи важно правильно высчитать срок владения недвижимости.

Для каждого способа приобретения недвижимого имущества он исчисляется по-разному:

Полезно! Чтобы узнать о наличии задолженности по налогам и сборам, достаточно создать учетную запись на портале «Госуслуги» и указать номер ИНН в личном профиле.

Некоторые граждане считают, что если не сообщать в налоговые органы о продаже недвижимости, то налоги платить не нужно.

Это опасное заблуждение чреватое серьезными последствиями:

Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости
Рекомендована к сотрудничеству на территории Республики Беларусь такими международными справочниками юристов как Chambers Global (2004-2014), The World`s Leading Lawyers for Business (2004-2005, 2006, 2007), Chambers Europe. Europe’s Leading Lawyers for Business (2007, 2009), IFLR1000 (2011, 2012). По итогам работы за 2009 год признана Министерством юстиции Беларуси лучшим индивидуальным предпринимателем, оказывающим юридические услуги.
Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.
Экономим миллион
Если есть документы, подтверждающие расходы, то эти суммы можно заявить в качестве имущественного налогового вычета при продаже имущества. А если документов нет, то тогда остается лишь стандартный имущественный вычет в сумме 125 000 рублей за год!
если продано иное имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее трех лет, то полученный доход может быть уменьшен:
Как избежать уплаты налоги при сделках с недвижимостью
Оплата налога на имущество, полученное по наследству или дарственной (13% от рыночной стоимости объекта) осуществляется получателем имущества. Исключением из этого правила являются родственники дарителя или наследодателя первой и второй очереди (ст. 217 НК РФ). Однако наследники первой и второй очереди обязаны уплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости наследства.

Не уплачивается налог при сдаче в аренду помещения иностранным юридическим и физическим лицам, аккредитованным в России, если и в их стране установлена аналогичная льгота для граждан РФ, или это установлено в международных договорах. Лимит владения имуществом сроком не менее пяти лет для собственника недвижимости установлен для снижения финансовых спекуляций на рынке недвижимости. Полагается, что в течение пяти лет гражданин должен получать легальный доход и платить с него налоги. Совершение сделок с недвижимостью обязывает юридическое лицо (продавца) уплачивать налог на добавленную стоимость (ст. 21, п. 3 ст.

38 НК РФ). В данном случае налогообложению подлежит разница между выставленной стоимостью реализуемой недвижимости и себестоимостью товара (затрат на недвижимость).

В случае продажи наследуемого имущества до истечения пяти лет с момента вступления в наследство наследник обязан будет уплатить 13% от стоимости имущества. При этом исходной точкой считается не время вступления в наследство, а дата смерти наследодателя.
Какие налоги нужно платить при сделках с недвижимостью
Чтобы ненароком не нарушить закон, продавцу важно понимать, с какого момента он официально считается хозяином имущества.

Налоговые органы учитывают не день совершения сделки, а дату, которая значится в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Правда здесь могут быть некоторые исключения. При этом у некоторых граждан возникает соблазн искусственно занизить стоимость квартиры, однако увлекаться этим не стоит. Если цифры в документах будут отличаться от рыночной более чем на 20%, это вызовет у налогового инспектора обоснованные подозрения и может закончиться проблемами с законом. Больше всего инвестиционных квартир приобретается именно на первичном рынке.

Люди покупают дешевые квадратные метры на стадии котлована, чтобы через пару лет заработать на выгодной перепродаже готового жилья. Большинство из них не дожидается сдачи дома в эксплуатацию и реализует свои активы по договору переуступки прав собственности, что позволяет быстрее извлечь прибыль и вновь пустить деньги в оборот. Налоговое законодательство довольно строго относится к имуществу, которое досталось человеку «просто так».

Самой большой пошлиной облагаются квадратные метры, выигранные в лотерею: в казну придется вернуть 35% от стоимости «приза». Дарственная на недвижимость обходится дешевле – 13% от суммы, которая указана в договоре дарения.

К примеру, новая запись в Росреестре может появиться в процессе узаконивания перепланировки или при передаче доли недвижимости члену семьи. Но это никак не повлияет на основной период владения, который начинается с момента приватизации или покупки жилья.

Для члена ЖСК датой отсчета будет полная выплата пая, а для наследника – день смерти прежнего владельца квартиры.

Об операциях с недвижимостью читайте в следующих статьях:

Оцените статью
Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.